چرا بازار مسکن به کما رفت؟ / دو بازیگر پنهان در قیمت‌گذاری مسکن

مریم فکری: میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به ۵۰ میلیون و ۴۴۰ هزار تومان رسید؛ این عدد نشان می‌دهد که در تهران با کمتر از ۲ میلیارد تومان، به این راحتی‌ها نمی‌شود خانه خرید. نجومی شدن قیمت مسکن به اعتقاد کارشناسان و تحلیلگران باعث شده که حوزه ساخت و خرید مسکن به کما رود؛ تا جایی که تولیدکنندگان در حال خروج از مدار ساخت مسکن هستند و متقاضیان نیز به دلیل قیمت‌های بالا، از صف خریداران مسکن خارج شده‌اند.

فعالان بازار مسکن عنوان می‌کنند که تورم بالای ۴۵ درصد و افزایش قیمت دلار، دو بازیگر اصلی بازار مسکن هستند که قیمت‌ها را تغییر می‌دهند. در همین رابطه، فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور در گفت‌وگو با خبرگزاری هوشمند نیوز با اشاره به گزارش اخیر مرکز آمار ایران درباره رسیدن میانگین قیمت مسکن به ۵۰ میلیون تومان گفت: پیش‌بینی ما از ابتدای سال این بود که تورم، محتمل‌ترین بازیگر بازار مسکن خواهد بود و این پیش‌بینی هم اتفاق افتاد. اما اتفاقاتی که در اقتصاد در کشور در دو ماه گذشته رخ داد، به نظر می‌رسد شوک بسیار سنگینی را به بازار مسکن وارد کرد و هنوز آمارها احصا نشده است.

وی افزود: آنچه که ما به صورت میدانی بررسی می‌کنیم، این است که در سه ماه گذشته بالغ بر ۲۰ درصد روی قیمت املاک آمده است و این قیمت ۵۰ میلیون تومان، شاید ماحصل آمارهای فشرده شده‌ای باشد که صورت می‌گیرد.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور تصریح کرد: بررسی‌ها نشان می‌دهد که بیش از ۲۰ درصد در دو سه ماه گذشته افزایش قیمت در مناطق متوسط شهری داشتیم و نمی‌دانیم آینده بازار هم به چه صورت خواهد بود، اما کماکان تورم وجود دارد و بدترین حالتی که رخ داده، این است که در همین تورم، قالب سازندگان تمایل به فروش واحدهای خود به دلیل بی‌ثباتی بازار ندارند و مردم نیز به شدت با کمبود قدرت خرید مواجه شدند.

پورحاجت عنوان کرد: این‌ها نشان می‌دهد که در آینده در بازار مسکن رکود خواهیم داشت؛ مگر این‌که سیاست‌گذار مسکن و دولت برنامه‌ریزی منسجمی را در این خصوص داشته باشد.

بیشتر بخوانید: آپارتمان های نقلی جنوب تهران چند؟/ با ۱ میلیارد تومان در این محله‌ها خانه بخرید

افت هیجان موقت در بازار مسکن

وام مسکن در تهران چه قدر هزینه دارد؟

وام ساخت مسکن ۷۰۰ میلیون تومان شود

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن در پاسخ به این پرسش که برخی کارشناسان اعتقاد دارند که حتی اگر وام خرید مسکن بالا رود، با توجه به قیمت‌های سرسام‌آور، دیگر نمی‌تواند قدرت خرید را تحریک کند، گفت: در تهران بزرگ قطعا این موضوع درست است، اما شاید در سایر مناطق کشور وام مسکن بتواند گره‌گشای مشکل مردم باشد.

پورحاجت افزود: ما اعتقاد داریم که باید تسهیلات در حوزه تولید مسکن تقویت شود. من حتی اعتقاد دارم که باید حدودا تسهیلات ساخت مسکن بالغ بر ۷۰۰ میلیون تومان به ازای هر واحد باشد تا تولید مسکن از مدار خارج نشود.

وی تصریح کرد: یکی از مشکلات اساسی حوزه مسکن و ساختمان، کمبود تولید مسکن است؛ یعنی عرضه و تقاضا همچنان با یکدیگر همخوانی ندارد و کمبود مسکن در کشور، شاید یکی از مشکلات اساسی تورم‌هایی است که در بازار مسکن رخ می‌دهد.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن عنوان کرد: مهم‌تر این‌که تسهیلات حوزه ساخت و تولید به طور قطع تورم‌زا نخواهد بود. پیشنهاد ما این است که وام را به تولیدکننده بخش مسکن پرداخت کنند و این وام به صورت بلندمدت به خریداران مسکن واگذار شود.

ساخت‌وساز کاهش یافته است

پورحاجت با اشاره به کاهش ساخت‌وساز در کشور، گفت: آمارهایی هم که در حوزه ساخت‌وساز منتشر می‌شود، این موضوع را نشان می‌دهد.

وی افزود: دلیل اصلی کاهش ساخت‌وساز این است که مدیریت شهری مسیر اشتباهی را گذرانده و به‌خصوص امسال بودجه‌های سنگین برای شهرها تجویز شده و قالب این بودجه‌ها از محل پروانه‌های ساختمانی عبور می‌کند.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن عنوان کرد: هزینه پروانه‌های ساختمانی به شدت افزایش پیدا کرده است؛ کمااین‌که در ابتدای امسال در برخی از مناطق کشور حتی تا ۳۰۰ درصد هم افزایش پروانه‌های ساختمانی صورت گرفته است.

پورحاجت متذکر شد: این سیاست‌گذاری‌های اشتباه از محل ناکارآمدی مدیریتی شهری است که رخ داده است. در هیچ کجای دنیا بابت ۲ برگ کاغذ پروانه ساختمانی هزینه‌های نجومی نمی‌گیرند؛ آن هم ساختمانی که محرک اقتصاد کشور است.

وی تاکید کرد: در حال حاضر هزینه پروانه‌های ساختمانی به شدت افزایش یافته و از همه مهم‌تر، ریسک سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به شدت بالاست.

وعده‌های مسکنی دولت چرا محقق نشد؟

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن در واکنش به اظهارات مخبر، معاون اول رییس‌جمهور درباره بخش مسکن گفت: اقای مخبر اخیرا صحبتی داشته است که مردم را قرار نیست دولت بسازد. اشاره ایشان کاملا درست است، مسکن را نباید دولت بسازد، بخش خصوصی و مردم می‌سازند. اما نکته این‌جاست که ایشان در صحبت‌های خود، بخش خصوصی را حذف کرده است.

پورحاجت با اشاره به این‌که مثل همیشه که بخش خصوصی را به فراموشی سپرده شده است، افزود: قالب تولید مسکن کشور توسط بخش خصوصی صورت می‌گیرد و مجموعه انبوه‌سازان مورد کم‌لطفی دولتی‌ها قرار گرفته‌اند.

وی عنوان کرد: ما به عنوان متولی بخش خصوصی مسکن اعتقاد داریم که اگر همگرایی و هم‌افزایی بین بخش خصوصی و دولت صورت می‌گرفت، قطع به یقین امروز شرایط تولید مسکن در مدار درستی قرار گرفته بود. در حال حاضر این همگرایی و هم‌افزایی توسط وزارت راه و شهرسازی صورت نگرفته و قطار توسعه مسکن و ساختمان مسکن که باید هدایتگر آن، بخش خصوصی باشد، مورد توجه قرار نگرفته است.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن متذکر شد: بخش خصوصی به راحتی توان ساخت ۷۰۰، ۸۰۰ هزار واحد مسکونی را در کشور دارد؛ به شرطی که اهتمام و گره‌گشایی ویژه در خصوص ساختار معیوب بخش مسکن و ساختمان صورت گیرد. کمااین‌که اگر به آمارهای مربوط به سال‌های ۹۰ و ۹۱ نگاه کنید، همین میزان مسکن توسط بخش خصوصی ساخته شده است.

پورحاجت تاکید کرد: خطاب من معاون رییس‌جمهور است؛ تا امروز وزارت راه و شهرسازی نتوانسته از طرفیت‌های بخش خصوصی و انجمن‌های انبوه‌سازی استفاده بهینه کند و بخش خصوصی هم به نوعی از رفتارهای دولت ناامید شده است.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن با اشاره به وعده دولت برای ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی، گفت: دولت ما را تاکنون برای ساخت بازی نداده است. صادقانه می‌گویم که ما بر سر جزییات و روندها و مکانیزهایی که دولت برای همین تعداد واحدی که در حوزه اجرا قرار گرفته، دچار اختلاف نظر کارشناسی هستیم و این اختلاف تاکنون برطرف نشده است.

پورحاجت افزود: باید دیدگاه‌هایی که در دولت و وزارت راه و شهرسازی در حوزه تولید مسکن وجود دارد، تغییر پیدا کند. دولت‌ها در تمام کشورهای توسعه‌یافته نقش سیاست‌گذار و تسهیلگری را ایفا می‌کنند؛ نه نقش مداخله‌گری و پیمانکاری.

وی تصریح کرد: من اعتقاد دارم که شاید یک میلیون واحد در سال نشود تولید کرد، اما نباید ناامید شویم که نمی‌توانیم مسکن تولید کنیم. سوال این است که چرا امروز ظرفیت تولید مسکن بخش خصوصی کشور به ۳۰۰ هزار واحد رسیده است!؟ یعنی ۶۰ درصد تولید مسکن کشور کاهش پیدا کرده است. این در حالی است که ۵، ۶ میلیون واحد مسکونی در کشور کمبود داریم.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن متذکر شد: دولت باید شرایط را برای بخش خصوصی تسهیل کند که بازیگر اصلی ساخت مسکن، بخش خصوصی باشد. با این وضعیت موجود، نمی‌شود انتظار بیشتری در حوزه مسکن و ساختمان داشته باشیم.

قیمت مسکن به چه سمتی می‌رود؟

پورحاجت در پاسخ به این پرسش که قیمت مسکن در آینده به چه سمت و سویی می‌رود؟ گفت: آنچه که مشخص است، این‌که با افزایش نهاده‌های تولید در ماه‌های آینده مواجه خواهیم بود. نمی‌شود که دلار در کشور به ۴۰ هزار تومان برسد و انتظار داشته باشیم که تولیدکنندگان نهاده‌های ساختمانی کماکان با دللار ۲۶ هزار تومانی یا دلار ۳۰ هزار تومانی محصولات خود را عرضه کنند.

وی افزود: به اعتقاد من نهاده‌های ساخت مسکن در آینده دچار افزایش قیمت خواهند شد و به تبع آن، هزینه‌های ساخت پیدا می‌کند.

پورحاجت عنوان کرد: به اعتقاد من، تکانه‌های دو ماه گذشته هنوز اثر خود را در حوزه مسکن نشان نداده و در ماه‌های آینده نشان خواهد داد.

۲۲۳۲۲۵