پیش‌فروش مسکن در ایران هنوز سنتی است/ راهکار حل بحران مسکن چیست؟

غلامرضا سلامی، در ادامه افزود: کارشناسان معمولا بازه زمانی کوتاه مدتی را در نظر می گیرند و می گویند مسکن در این مدت فرای نرخ تورم عمومی رشد داشته است در حالی که اگر کمی بازه زمانی را گسترش دهند متوجه خواهند شد که بازار مسکن نیز همسو با اقتصاد در حرکت است به عنوان مثال در دهه ۹۰ چند سال با رکود در قیمت مسکن مواجه بودیم و زمانی که فنر فشرده شده پرید جهش قیمتی رخ داد.

سلامی در ادامه افزود: مسئله مسکن را نمی توانیم از کل اقتصاد جدا کنیم و حل بحران مسکن به تنهایی امکان پذیر نیست و بحث بر سر این است که هیچ زمانی در عرضه به استثنای منطقه ای در عرضه کل کشور مشکل وجود نداشته است و اگر که مسکن لوکس درست شده است دلیل آن چیز دیگری است ولی به هر حال عرضه مسکن و تناسب بین مسکن و جمعیت نیازمند مسکن رو به بهبود رفته است شاید یک به یک شده است و مسئله بر سر این است که مسکن برای مخاطبین خود ساخته نمی شود و علل این اتفاق اقتصادی است.

وی در ادامه افزود: در حال حاضر مشکل تامین درآمد لازم برای خرید مسکن وجود دارد و تازمانی که نتوانیم سیستم را از پس انداز گذشته به سمت پس انداز آینده، مانند تمام کشورهای پیشرفته، سوق دهیم مشکل مسکن حل نخواهد شد. همواره فکر می‌کنیم که باید ۷۰ تا ۸۰ درصد پول مسکن را پس انداز داشته باشیم و ۱۰ تا ۲۰ درصد آن را با وام جفت و جور کنیم در حالی که در دنیا وضعیت به این شکل است که شما کافی است ده درصد پول مسکن را داشته باشید و ۹۰ درصد آن را از پس انداز آینده بپردازید اما پس انداز آینده منوط به درآمد است و پس انداز بدون درآمد معنایی ندارد و ما در حال حاضر به پس انداز آینده اطمینانی نداریم و ۴۰ تا ۵۰ سال اخیر نشان داده است که درآمد مردم در این مدت کاهش نیزیافته است و در ده سال دهه نود یک سوم درآمد سرانه مردم کم شده است ضمن اینکه توزیع درآمد نیز منطقی نبوده است و برای طبقه متوسط و کم درآمد کاهش بیشتر درآمد سرانه را شاهد بودیم و تا زمانی که فکری به حال درآمد مردم نکنیم هیچ چاره دیگری نداریم و مشکل مسکن ما حل نخواهد شد مگر بخواهیم مانند کشورهای کمونیستی عمل کنیم.

سلامی در ادامه افزود: با این تفکراتی که حاکم است وضعیت مسکن بدتر نیز خواهد شد و آن وعده رئیس جمهور از نظر توان ساخت در ایران امکان آن وجود دارد و بخش خصوصی می‌تواند خود را به این مقدار برساند ضمن اینکه ما نهادهایی نظیر توسعه گر را در ایران کم داریم اما بخش خصوصی نشان داده است که توان این کار را دارد و در خصوص تولید مصالح نیز در حال حاضر ما در برخی از حوزه‌ها صادر کننده هستیم و همان می‌تواند در داخل کشور مصرف شود اما اگر که ما بخواهیم یک میلیون واحد مسکن بسازیم و ۵۰۰ میلیون تومان به هر واحد وام دهیم نزدیک به ۵۰۰ هزار میلیارد تومان باید از منابع بانکی بپردازیم که هیچ منبعی برای آن وجود ندارد مگر مانند زمان آقای احمدی نژاد خلق پول کنیم و تورم آن را نیز شاهد باشیم و حال فرض کنیم که بانک ها توانایی پرداخت وام را داشته باشند توان بازپرداخت وام برای وام گیرنده وجود ندارد چرا که نرخ بهره بالا است و حال فرض کنیم که دولت تفا وت بهره را نیز پرداخت کند که می شود سالی ۵۰ هزار میلیارد تومان به این معنا که ۵۰ هزار میلیارد تومان بیشتر از کسری ۴۰۰ هزار میلیارد تومانی بودجه به ما تحمیل می شود.

وی در ادامه افزود: از طریق مجلس شورای فعلی یک سری قوانین و مقراراتی وضع می کنند و سران قوا می گویند اجاره ۲۵ درصد بیشتر نباید برود بالا اما با سرکوب قیمت هیچگاه ما موفق نشده ایم و حتی اگر به صورت کوتاه مدت موفق شویم در بلند مدت آسیب های آن بیشتر است. ما در ایران زمانی که مسکن رونق دارد عزا میگیریم و زمانی که مسکن رکود دارد نیز عزا می گیریم وقتی رکود دارد سرمایه گذاری در این حوزه کم می شود و خدمات ساختمان سازی راکد می‌شوند و  تمام کارخانه های مرتبط هستند متوقف می شوند و آن زمانی که رونق است قیمت ها بالا میروند و می گوییم چرا عده ای در این بازار سرمایه گذاری می کنند؛ خوب در شرایط تورمی اگر کسی بخواهد پول خود را حفظ بکند باید چنین اقداماتی انجام دهد و دولتی که خود تورم ایجاد می کند خود انتقاد می کند که چرا قدرت خرید خود را حفظ می کنی. به هرحال در هر دومورد عزا می گیریم و اینکه هیچ وقت برنامه بلند مدت برای اقتصاد نداشته ایم؛ در زمینه مرغ و گوشت مردم از مصرف خود کم گرده اند اما در مسکن که نمی شود از آن کم کرد و کارتن خواب شد و این کاملا آثارش مشهود می شود و عکس العمل هایی که به وجود می آید نیز طبیعی است.

سلامی در ادامه افزود: برای اینکه برای دولت سیزدهم نیز بتوانیم راهکاری را پیشنهاد بکنیم به نظر بنده ما باید مسئله آمایش سرزمین را جدی تر در پیش بگیریم؛ به عنوان مثال ما در عسلویه کارخانه های صنایع پتروشیمی بزرگی را ایجاد کردیم و صنایع پایین دستی آن هنوز تکمیل نشده است اما همین حالا نیز میانگین قیمت مسکن در این مناطق کمتر از تهران نیست و حداقل درآمد افرادی که در آنجا کار میکنند تضمین شده است و برای آنها باید مسکن ساخته می شود و آنها نه به وسیله دولت بلکه دولت می توانست منابع خود را در اختیار توسعه گران بگذارد و کمک های دیگر از نظر مدرسه و بیمارستان و پاسگاه را نیز خود بخش خصوص قادر بود خیلی سریع برای آنها اقدام کند و اگر که در منطقه چابهار نیز این وضعیت را مورد بررسی قرار دهیم به همین نتایج خواهیم رسید.

وی در ادامه افزود: هفتاد سال قبل،همزمان با ایجاد پالایشگاه در آبادان، ساخت و مسکن کارگران نیز در این شهر طبق اصول شهرسازی اصولی انجام شد و کار به جایی رسید که آبادان قطب گردشگری آن زمان شد و خیلی از کارکنان شرکت نفت ترجیح می دادند آبادان زندگیکنند تا تهران. این الگو را ما در گذشته داشته‌ایم اما از این الگو پیروی نکرده‌ایم و در حال حاضر نیز دولت باید به سمت آمایش سرزمین برود و صنایع را هرچه زودتر به سمت دریای عمان و خلیج فارس و … سوق دهد و همزمان بخش خصوصی را تشویق کند که به آنجا بروند و سرمایه‌گذاری دقیقی همزمان بر سماله شهرسازی صورت گیرد.

سلامی در ادامه افزود: صنعت که ایجاد می شود در پی آن خدمات نیز ایجاد می شود و اگر توسعه صنعت را ۲۰ درصد در نظر بگیریم ۵۰ درصد بخش خدمات توسعه پیدا خواهد کرد و با یک استغال ۲۰ درصدی می توانیم ۱۰۰ درصد اشتغال ایجاد کنیم و با  ۲۰ هزار نفر ایجاد شغل صنعتی می توانیم ۴۰۰ هزار نفر را اسکان دهیم و دولت باید این امر را سرلوحه فعالیت های خود قرار دهد.

وی در ادامه افزود: به هر حال با توجه به آنچه گفته شد با سرکوب قیمت و مالیات و بگیر و ببند مساله مسکن حل نخواهد شد و این کارها غیر از ضرر زدن های طولانی مدت در صنعت ساحتمان هیچ نتیجه ای نخواهد داشت و دولت های ما متاسفانه کوتاه نگاه می کنند و این طرز تفکر باعث شده است که امروز به این جایگاه برسیم و دولت باید بلند مدت فکر کند.

سلامی در ادامه افزود: محور اول که باید به آن توجه کنیم بافت های فرسوده و نامناسب است؛ برای نوسازی بافت فرسوده و بافت های نامناسب که الان در ایران است باید یک برنامه ۲۰ ساله برای آن بگذاریم و سالی ۵۰۰ هزار میلیون تومان برای اینکار هزینه کنیم تا این بافت ها را قابل استفاده کنیم اما در این مسئله اتفاق نظر ممکن است وجود نداشته باشد و در برخی از بافت های فرسوده امکان تراکم بیشتر وجود ندارد و در برخی از بافت های فرسوده که تقاضا برای آن نیز می تواند به وجود آید امکان تراکم بیشتر وجود دارد. در خصوص بافت های فرسوده و نامناسب در حاشیه شهرها نیز در دوره وزیر سابق مسکن یک طرحی تصویب شد که با توجه به اینکه تعداد زیادی از این حاشیه های شهر ها توسط عده ای تصرف شده بود در آنجا تصویب نامه ای گذرانده شد که به هرکسی که ۲۰۰ متر تصرف کرده است سند مالکیت داده شود مشروط بر این که اجازه نوسازی بدهد و خود این طرح می تواند مقدار زیادی به ایجاد واحد ها کمک کند و نوسازی را محله محور کند و یکسری واحد های اضافی نیز ایجاد شود که برای مالکین آنجا درآمد ایجاد کند وکسانی که مسکن اولی هستند نیز میتوانند به این سمت ها بروند.

وی در ادامه افزود: محور دوم بخش هایی است برای آنها سرمایه گذاری صنعتی می شود مانند سواحل بندرعباس، عسلویه، بندر امام و بوشهر و در اینجاها بایستی که یک برنامه مسکن مدون و مشخصی ایجاد شود که کسانی که با هواپیما به سر کار می روند نیز مایل شوند که در شهرک های صنعتی جدید این مناطق زندگی کنند در حال حاضر نیز شهر جم را در این منطقه داریم که شهر مدرنی است و خیلی ها علاقه دارند در آنجا زندگی کنند.

سلامی در ادامه گفت: و محور سوم نیز بحث مسکن برای مسکن اولی ها است که مهمترین قسمت آن ارتباط دادن بین سازنده و خریدار است و ما متاسفانه این ارتباط را هیچ گاه نتوانستیم ایجاد کنیم اما در همه جای دنیا نهاد توسعه گار مستقیم با متقاضی سر و کار دارد و برا یآن ساخت و ساز را انجام می دهد. در ایران اما متاسفانه یک قانون پیش فروش تدوین شد که مانند تمام قوانین ما نگاه آن عناد آمیز به سازنده بود و اینگونه طراحی شد که همه سازندگان می خواهند کلاهبرداری کنند وقانون باید عوض شود و قانون برد برد برای متقاضی و سازنده ایجاد شود و بین کسی که می خواهد مسکن اولی داشته باشد و کسی که مسکن میسازد ارتباط مستثقیم وجود داشته باشد  به این معنا که از روز اول قرار داد پیش فروش باشد و برای خریدار ریسک افزایش قیمت را می گیرد و برای فروشنده ریسک نقدینگی را از بین می برد و خیال فروشنده راحت است مسکنی که ساخته است روی دستش نمی ماند و در نتیجه قیمت تمام شده نیز پایین می آید جراکه مبلغی از آن را به صورت پیش دریافت می کند و مبلغی از آن را به صورت وام و مبلغی از آن را نیز به صورت پیش فروش های بعدی دریافت می کند و اصولا با ده تا بیست درصد سرمایه لازم می تواند حرکت کند و مجتمع بزرگی را ایجاد کند.

وی در آخر گفت: متاسفانه در ایران ما این ارتباط ها را نداریم و پیش فروش ها به صورت سنتی است و بیشترین دعواهایی که در دادگستری مطرح است بر روی این پیش فروش ها مطرح است.به گفتهوی این مساله باید مورد رسیدگی قرار گیرد و پیش فروش قانونی، بدون مشکل طبق قواعد و قوانین جدید مد نظر قرار گیرد.

۲۲۳۲۲۷