هشدار به خریداران ملک؛ ۲۵ هزار کلاهبرداری پیش‌فروش آپارتمان

در حالی که برخی از گزارش‌های میدانی رسانه‌ها حاکی از به صفر رسیدن تقاضا برای پیش خرید مسکن در تهران است، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران با اشاره به ارتکاب ۲۵ هزار مورد کلاهبرداری در حوزه پیش فروش ساختمان طی نامه‌ای به مدیران عامل شرکت‌های دیوار و شیپور در خصوص انتشار آگهی پیش فروش ساختمان بدون اخذ مجوز هشدار داد.

بررسی نهایی اصلاحات قانون پیش‌فروش ساختمان در مجلس دهم انجام شد اما شیوع ویروس کرونا و بروز بحران‌های ناشی از آن و همچنین پایان مدت فعالیت نمایندگان دوره دهم مجلس شورای اسلامی این کار به تعویق افتاد. تاکنون نیز تصویب این پیش نویس در دستور کار نمایندگان دوره یازدهم مجلس شورای اسلامی قرار نگرفته است. با این حال، به موجب ماده۲۱ قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۲ دیماه ۱۳۸۹ «پیش‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و هرگونه آگهی پیش‌فروش به هرطریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاه‌های اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آیین‌نامه اجرایی این قانون مشخص می‌شود أخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارایه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود. مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دوماه و جزاء نقدی از ده‌میلیون (۱۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال تا یکصد میلیون (۱۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.»

خلیل محبت‌خواه، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران با هدف اخطارهای قوه قضاییه و آمار کلاهبرداری ۲۵ هزار موردی پیش فروش ساختمان توسط موسسات و شرکت‌ها به دو اپلیکیشن دیوار و شیپور در خصوص اجرای قانون پیش فروش ساختمان، اجرای دستور العمل‌های مربوطه و همچنین طی مراحل قانونی جهت انتشار آگهی پیش فروش هشدار و اخطار داد.

در بخشی از نامه مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران آمده است: هرگونه انتشار تبلیغات برای پیش فروش ساختمان نیاز به تایید ادارات کل راه و شهرسازی و فرهنگ و ارشاد اسلامی استان دارد، اما در برنامه‌های دیوار و شیپور مواردی دیده و گزارش شده است که متاسفانه بدون اخذ مجوز بوده است. از این رو، آگاه باشید که در این خصوص تخلفات زیادی توسط کلاهبرداران صورت گرفته و پرونده‌های متعددی در مراجع قضایی تشکیل شده است، لازم است ترتیبی اتخاذ شود که بدون اخذ مجوز از این اداره کل از هرگونه انتشار آگهی پیش فروش خوداری شده در غیر این صورت مسوولیت قانونی و حقوقی عواقب این موضوع بر عهده آن شرکت است.» این نامه خطاب به مدیران عامل شرکت‌های آگه پردازان هوشمند (دیوار) و تجارت اهورا (شیپور) ارسال شده است.

مصایب آگهی‌های غیرواقعی

کلاهبرداران همواره در کمین مشتریان بازارهای مختلف هستند. آنها طعمه‌های خود را از میان مشتریان دست به نقد انتخاب می‌کنند و وقتی از پول‌دار بودن آنها مطمئن می‌شوند، نقشه خود را عملی می‌کنند. طی سال‌های اخیر، فضای مجازی و سایت‌های انتشاردهنده آگهی‌ها خرید و فروش مسکن یا پیش فروش مسکن همانطور که فرصت‌های بی‌نظیری را در اختیار خریداران و فروشندگان ملک قرار داده است، فرصت مناسبی را برای کلاهبرداران ایجاد کرده است و فاصله زمانی میان آنها و طعمه‌هایشان را کاهش داده است. از همین رو است که در ماده ۲۱ قانون کنونی پیش فروش مسکن تمهدیداتی برای جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی از آگهی‌های پیش فروش مسکن در نظر گرفته شده است.

با این حال، از آنجا که خریداران از این قوانین بی‌اطلاع هستند، در دام کلاهبرداران می‌افتند. کلاهبرداران نیز با وعده‌های دروغین و غیرواقعی (دور از شرایط بازار) تلاش می‌کنند نه تنها خریداران واقعی و متقاضیان موثر که سایر افراد از جمله افراد دارای پول‌های اندک (نسبت به ارزش ملک) را در تور خود قرار دهند. اینچنین است که با وجود آمار نزدیک به صفر تقاضا در بازار پیش فروش مسکن، آمار ۲۵ هزار کلاهبرداری در این حوزه اعلام می‌شود. این در حالی است که همواره کلاهبرداری یا احتمال بروز برخی مشکلات در فرآیند آتی معامله ملک، یکی از علل عمده ترس و رویگردانی متقاضیان از بازار پیش فروش مسکن بوده است.

یکی از علل عمده تدوین اصلاحیه برای قانون پیش‌فروش ساختمان نیز کاهش این نگرانی‌ها و استحکام بخشی به بنیان بازار پیش فروش مسکن است. بازاری که در ایران به خوبی پا نگرفته و نتوانسته در کاهش مشکلات بازار معاملاتی مسکن موثر واقع شود. متاسفانه مشاوران املاک، سازندگان و برخی حقوقدان‌ها نه تنها از قانون فعلی پیش‌فروش ساختمان استقبال نکرده‌اند، بلکه انتقادهایی را به مفاد این قانون وارد کردند و اجرای آن را غیر ممکن دانستند، موضوعی که موجب شد، اصلاحیه‌ای برای رفع مشکلات قانون مذکور تدوین شود.

فعالان بخش مسکن معتقدند، اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان ضعف‌های موجود را پوشش می‌دهد و با توجه به ظرفیت‌هایی که در آن دیده شده در هدایت سرمایه‌های مردم به این حوزه و در پی آن رونق بازار مسکن موثر خواهد بود. در واقع هدایت نقدینگی به سمت صنعت ساختمان‌سازی می‌تواند وضعیت بازار مسکن را هم از وضعیت نا به سامان فعلی دور کند.

با اجرای قانون اصلاح شده شاهد خروج صنعت مسکن و ساختمان از رکود خواهیم بود، زیرا اعتماد متقاضیان برای خرید آپارتمان در قالب پیش‌ خرید مسکن افزایش می‌یابد و بسیاری از متقاضیان سرگردان، خانه‌دار می‌شوند ضمن اینکه گشایش حساب پیش‌فروش امانی و اجرایی شدن این قانون موجب کنار رفتن لیزینگ مسکن و پرداخت سودهای کلان متقاضیان به شرکت‌های لیزینگ خواهد شد.

انتقادات وارده به قانون پیش‌فروش

اگرچه برخی کارشناسان معتقدند، با اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان امکان هرگونه سوءاستفاده در زمینه پیش‌فروش ساختمان از میان می‌رود، اما برخی دیگر معتقدند این قانون به علت خلأهای قانونی مختلف و بی‌توجهی به نقش بخش خصوصی درحوزه مسکن چندان قابلیت اجرایی ندارد.

مشاوران املاک معتقدند، وظیفه دفاتر ثبت اسناد رسمی تنظیم سند است، اما براساس این قانون انجام تمامی اقدامات در زمینه پیش‌فروش برعهده آنها قرارگرفته است درحالی که این دفاتر نمی‌توانند مشاوره‌ای را در زمینه خرید مسکن دراختیار متقاضیان قرار دهند و همین موضوع مشکلاتی را در پروسه خرید مسکن ایجاد می‌کند، ضمن اینکه به ضرر مشاوران املاک هم تمام می‌شود.

بر اساس گفته‌های مسوولان کانون سردفتران و دفتریاران تنها ۵۰ درصد از واحدهای مسکونی دارای شناسنامه فنی ساختمان هستند، پس چگونه مالکان می‌توانند شناسنامه فنی ساختمان را برای اجرای این قانون و انجام پیش‌فروش ارایه دهند، درواقع تعداد واحدهای بدون سند کشور بسیار است، این درحالی است که وجود شناسنامه فنی برای دریافت مجوز پیش فروش لازم و ضروری است.

علاوه بر ایرادات ذکر شده که توان اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان را کاهش می‌دهند، در ماده ۴ این قانون بحث وجود بیمه‌نامه برای تنظیم سند مطرح می‌شود که توضیح بیشتری درمورد نوع بیمه (تضمینی، عمر و ساختمان و…)، رویکرد آن ارایه نشده است و همین امرمجریان قانون را با مشکل مواجه کرده است.

مشاوران املاک معتقدند، باتوجه به مشکلات موجود درراه اجرای قانون پیش فروش ساختمان به نظر نمی‌رسد که این قانون بدون اصلاحیه اجرایی شود، زیرا فعالیت بخش خصوصی و به ویژه اتحادیه مشاوران املاک بااجرای این قانون تحت‌الشعاع قرار می‌گیرد.

براساس قانون پیش فروش ساختمان، مالکان یا سازندگان پیش از اتمام ۳۰درصد ازفرآیند ساخت نمی‌توانند واحد مسکونی یا غیرمسکونی خود را پیش‌فروش کنند که این قانون اگرچه از متقاضی حمایت می‌کند، اما به نفع سازندگان نیست.

برمبنای قانون پیش‌فروش ساختمان درصورت ایجاد اختلاف میان فروشنده و خریدار، داور می‌تواند حل اختلاف را برعهده گیرد که این بند بر خلاف اصل ۳۴ قانون مبتنی بر نقش دادگاه برای انجام داوری وقضاوت است. ضمن اینکه دراین میان به قابلیت فسخ قرارداد در قانون پیش‌فروش ساختمان کمتر توجه شده است.

علت انتقادات وارده ازسوی اتحادیه املاک، بحث کاهش فعالیت‌های اعضای این اتحادیه و همچنین سود حاصل از پیش‌فروش ساختمان است که به اعضای این اتحادیه پیشنهاد می‌شود که برای افزایش فعالیت‌های خود پس از اجرای این قانون، شرکت‌هایی را برای انجام فرآیند اجاره و رهن تاسیس کنند تا زیان حاصل از خارج شدن بخش پیش‌فروش را ازاین طریق جبران کنند.

بیشتر بخوانید:

۳۵۲۱۷