رونق یا تورم رکودی/ بازار مسکن آبان‌ ماه را چگونه سپری کرد؟

قیمت مسکن در آبان‌ماه رشد کرده است؛ بر اساس تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن، در آبان‌ماه هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران، به طور میانگین ۴۶ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان خرید و فروش شده است که نسبت به مهرماه رشد ۶.۷ درصدی نشان می‌دهد؛ ثبت این رقم در آبان‌ماه به معنای افزایش ۴۶ درصدی متوسط قیمت مسکن در مقایسه با آبان‌ماه سال گذشته است. در حالی تورم ملک در ماه هشتم سال جاری به ۴۶ درصد رسیده که تورم عمومی آبان‌ماه نیز ۴۴ درصد بوده است. بدین ترتیب بازار ملک در آبان‌ماه از تورم نیز پیشی گرفته است.

در این میان نکته جالب توجه دیگر، تعداد خرید و فروش‌هاست؛ بر اساس جدیدترین آمار، در آبان‌ماه ۸ هزار و ۵ واحد مسکونی در شهر تهران معامله شده که نشان از رشد ۴۷.۸ درصدی تعداد معاملات نسبت به مهرماه دارد.

این فاکتور از اهمیت بالایی در تشریح وضعیت بازار مسکن برخوردار است؛ گفته می‌شود افزایش تعداد معاملات با وجود افزایش قیمت ملک، حاکی از رشد چشم‌انداز تورمی و اثر آن بر تصمیم سرمایه‌گذاران ملکی است. بر همین اساس می‌توان گفت متقاضیان در این ماه بر اساس چشم‌انداز تورمی فزاینده و با وجود رشد قیمت‌ها، ورود به معاملات را بر مشاهده تحولات بازار ترجیح داده‌اند.

این تصمیم می‌تواند از دو دیدگاه ناشی شود؛ دیدگاه نخست متعلق به نگاه سرمایه‌گذاری است که با توجه به پیش‌بینی رشد قیمت‌ در ماه‌های آتی، سرمایه‌گذاران را با هدف کسب سود بیشتر طی معاملات بعدی روانه بازار کرده است. دیدگاه دوم هم متعلق به متقاضیان موثر بازار است؛ به نحوی که آنها نیز به دلیل نگرانی از افزایش بیشتر قیمت‌ها طی ماه‌های آینده، به خرید ملک در قیمت‌های فعلی رضایت داده‌اند. بر همین اساس می‌توان گفت این اهرم تورم و چشم‌انداز تورمی بوده است که بازار ملک را در این ماه حرکت داده و به طور نسبی از رکود خارج کرده است.

گزارش بانک مرکزی جزئیات بیشتری از سمت و سوی معاملات را هم تشریح کرده است. این گزارش حاکی است در آبان‌ماه نیز همچنان واحدهای نوساز با عمر تا ۵ سال ساخت، پرطرفدارترین بخش بازار مسکن بوده‌اند. سهم این دست از واحدهای مسکونی در مهرماه، ۲۸.۶ درصد از کل بازار بوده و در آبان‌ماه نیز با تغییری اندک به ۲۸.۴ درصد رسیده است.

در حالی استقبال خریداران از واحدهای نوساز در آبان‌ماه نسبت به مهرماه ۰.۲ درصد کاهش داشته که این تغییر نسبت به ماه مشابه سال گذشته، منفی ۳.۶ درصد بوده است. این روند کاهشی در ماه گذشته نیز مشاهده شده است؛ اصلی‌ترین دلیل این رفتار می‌تواند تورم بالاتر در واحدهای نوساز نسبت به واحدهای قدیمی‌تر باشد که متقاضیان را از خرید منصرف می‌کند.

این فرضیه را آمار معاملات واحدهای با عمر ۱۱ سال به بالا تایید می‌کند؛ در آبان‌ماه، واحدهای ۱۱ تا ۱۵ سال سهم ۱۶ درصدی، واحدهای ۱۶ تا ۲۰ سهم ۱۷ درصدی و واحدهای با عمر بالاتر از ۲۰ سال، سهم ۲۰.۶ درصدی را از معاملات ملک به خود اختصاص داده‌اند که در مجموع سهم ۴۸.۶ درصدی را از کل معاملات ماهانه تصاحب کرده‌اند. این روند در مهرماه نیز کاملا مشهود بوده است.

بازار داغ منطقه ۵ تهران

آن طور که آمارها نشان می‌دهد، در آبان‌ماه، منطقه ۵ تهران بیش از مناطق دیگر توجه معامله‌گران را جلب کرده و کانون معاملات بوده است؛ سهم این منطقه از کل معاملات، ۱۴.۲ درصد بوده است؛ گفتنی است قیمت ملک در این منطقه نیز به میانگین قیمت ماهانه مسکن در شهر تهران نزدیک است.

بر اساس گزارش بانک مرکزی در میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۹۵ میلیون و ۱۱۰ هزار تومان به منطقه ۱ و کمترین آن با ۲۳ میلیون تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است؛ ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۳۰.۷ و ۵۹ درصد افزایش نشان می‌دهند!

گفتنی است ۵۸.۶ درصد از واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در این ماه (۴۶ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان) معامله شده و ۴۸.۹ درصد از معاملات نیز به واحدهای مسکونی با ارزش هر واحد کمتر از ۳ میلیارد تومان اختصاص داشته است.

واحدهای نقلی در کانون توجه متقاضیان

در آبان‌ماه هم این واحدهای نقلی بودند که موفق شدند نقدینگی بیشتری را به سمت خود جذب کنند؛ این روندی است که طی ماه‌های گذشته با شدت بیشتری دنبال شده است. رفتار متقاضیان مسکن بر اساس روند تورم و مسیر قیمت‌ها متغیر است و بر همین اساس همزمان با رشد قیمت‌ها در بازار مسکن، واحدهای نقلی که به سرمایه کمتری نیاز دارند، مورد توجه متقاضیان قرار می‌گیرند.

این واحدها در زمان فروش هم آسان‌تر فروخته می‌شوند و همین امر به عنوان مزیتی مهم برای واحدهای نقلی به شمار می‌رود. به عبارت دیگر مزیت نقدشوندگی بالاتر واحدهای نقلی نسبت به واحدهای بزرگ‌متراژ، سبب شده است از سوی فعالان بازار املاک «ربع سکه» لقب بگیرند و هر دو دیدگاه سرمایه‌گذاری و تقاضای مصرفی را به خود جلب کنند.

بازار متورم اجاره‌بها

بر اساس گزارش بانک مرکزی، بازار اجاره‌بها نیز به تبع قیمت مسکن، متورم و افزایشی بوده است؛ به نحوی که با وجود خواب پاییزه جابه‌جایی‌ها در بازار ملک، قیمت اجاره در شهر تهران نسبت به آبان‌ماه سال قبل ۳۹.۸ درصد رشد کرده است؛ این شاخص درباره کل مناطق شهری نیز رشد ۴۵ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل نشان می‌دهد. رشد ماهانه اجاره‌بها نیز در شهر تهران ۴.۱ درصد و در کل مناطق شهری ۵ درصد بوده است.

صاحب‌نظران بازار املاک تاکید می‌کنند تا زمانی که متغیرهای اقتصادی در مسیر درست خود قرار نگیرند و چشم‌انداز تورمی با انواع ابهامات سیاسی و اقتصادی تقویت شود، بازار مسکن نیز مانند دیگر بازارها تورم را تجربه خواهد کرد. با این حال اما رشد تعداد معاملات در آبان‌ماه می‌تواند نشانه‌ای مثبت از بازگشت رونق به این بازار باشد. در این میان اما تورم اجاره‌بها خبر از روزهای سخت‌تری برای مستاجران می‌دهد؛ در صورتی که اجاره‌بها همین مسیر را تا پایان سال طی کند، فصل جابه‌جایی سال آینده، فصلی سخت برای اجاره‌نشینان خواهد بود.

بیشتر بخوانید:

۴۶۲۲۰