انتخاب مناسبتر؛ صندوق املاک و مستغلات یا صندوق زمین و ساختمان

مدیر صندوق سرمایه‌گذاری شرکت تامین سرمایه بانک ملت با بیان مطلب فوق در گفت و گو با خبرنگار پایگاه خبری بازارسرمایه (سنا)، گفت: با رشد بی‌سابقه قیمت املاک و مستغلات و ضعف در مقابل نوسانات قیمتی، صندوق املاک و مستغلات، فرصت مناسبی را برای آن دسته از سرمایه گذاران فراهم کرده که توان مالی مناسب برای خرید خانه ندارند؛ به این ترتیب، علاقمندان می‌توانند با خرید واحدهای این صندوق، دارایی های خود را در مقابل نوسانات مسکن پوشش داده و همچنین از منافع افزایش قیمت آن هم بهره مند شوند.

رسول رحیم نیا، تاسیس این نوع از صندوق ها را به طور غیرمستقیم سبب افزایش تحرک در سمت عرضه و مولدسازی مبالغ سرمایه گذاری شده در بخش املاک و دانست و افزود: این بخش حدود ۲۵درصد از تولید ناخالص ملی را به خود اختصاص داده است. براین اساس با تحریک این بخش از سرمایه ها می توان به افزایش اشتغال و رفاه عمومی در جامعه پرداخت و اثرات قابل در اقتصاد و حتی ابعاد اجتماعی در جامعه شاهد بود.

تفاوت با صندوق زمین و ساختمان

او در خصوص تفاوت این صندوق با صندوق زمین و ساختمان که پیش از این وجود داشت، توضیح داد: عملکرد صندوق زمین و ساختمان، به شکلی است که در این صندوق ها یک زمینی وجود دارد که در آن ساخت و سازی انجام می شود و در انتهای پروژه، واحدهای ساخته شده به عموم مردم فروخته می شود. این صندوق درواقع، حالت قانون مندی از مشارکت در پروژه های ساخت و ساز است؛ اما در صندوق املاک و مستغلات، یک دارایی مانند املاک و مستغلات وجود دارد و صندوق وارد فرایند ساخت و ساز نمی شود. در این صندوق، داراییِ موجود اجاره داده می شود و بعد از مدتی فروخته می شود. از این جهت انتظار می رود، صندوق جدید با اقبال بیشتری از طرف مردم همراه باشد، زیرا درآمدها و هزینه های آن شفاف تر از صندوق زمین و ساختمان است.

فرایند اجرایی

رحیم نیا، با اشاره به فرایند اجرایی صندوق بیان کرد: بر اساس اساسنامه اعلامی سازمان بورس و اوراق بهادار، موضوع اصلی فعالیت صندوق خرید و فروش دارایی های غیرمنقول، اجاره دارایی ها و اجاره دارایی های تحت تملک است. موضوع فرعی این صندوق‌ها نیز سرمایه گذاری در اوراق بهادار رهنی، سرمایه گذاری در سهام شرکت های ساختمانی، سپرده و دریافت تسهیلات است. این مدل درواقع نوعی صندوق املاک و مستغلات هیبریدی است که در جهان نیز متداول است.

این کارشناس بازارسرمایه، انواع واحدهای صندوق را به واحدهای عادی و ممتاز تفکیک کرد و افزود: برخلاف صندوق زمین و ساختمان که همه دارندگان واحدهای سرمایه گذاری دارای حق رای بودند، در این صندوق ها مشابه سایر صندوق های موجود تنها  دارنگان صندوق های سرمایه گذاری ممتاز دارای حق رای بوده و از این جهت دارای مزیت هستند؛ زیرا زمانی که تعداد سرمایه گذاران زیاد باشد، برقراری هماهنگی برای استراتژی ها و راهبردها با دشواری رو به رو می شود. از این جهت امتیاز حق رای تنها به دارندگان واحدهای سرمایه گذاری ممتاز منحصر می شود. این ویژگی در جهت پیشبرد اهداف تعیین شده صندوق املاک و مستغلات در نظر گرفته شده است.

او ادامه داد: یکی از دلایلی که سبب شده بود صندوق های زمین و ساختمان مورد اقبال قرار نگیرند، وجود ارکان متعدد و نظارتی زیاد در این خصوص بود، زیرا درمسیر افزایش قوانین نظارتی شاهد کاهش قدرت و سرعت عمل می شویم. از این جهت در صندوق املاک و مستغلات علاوه بر ارکان موجود در صندوق ها، تنها مدیر بهره برداری در صندوق املاک و مستغلات در نظر گرفته شده است. تصمیم می تواند به افزایش سرعت عمل  و تصمیم گیری ها منجر شود.

اهمیت بازارگردان متعهد پذیره نویسی

مدیر صندوق سرمایه گذاری شرکت تامین سرمایه بانک ملت، با اشاره به این که عملیات بازارگردانی و تعهد پذیره نویسی در این صندوق در قالب انعقاد قرارداد با اشخاص ارائه دهنده خدمات مربوطه انجام می پذیرد، گفت: این اختیار به مدیر صندوق داده شده است که از طریق قراردادهای جداگانه، بازارگردان متعهد پذیره نویسی را تعیین کند. در نظر داشته باشید با توجه به نوپا بودن این صندوق ها، موفقیت در عملکرد آن ها مستلزم وجود بازارگردان است.

بازدهی

رحیم نیا، اظهار کرد: با توجه به اینکه عمده فعالیت صندوق املاک و مستغلات، خرید دارایی ها و اجاره آن ها است، انتظار می رود به طور سالانه حداقل ۳ الی ۷ درصد از محل اجاره بها، بازدهی کسب شود و از محل فروش واحدها نیز سود کسب کنند. در نظر داشته باشید در شرایطی که قانون مالیات برعایدی سرمایه تصویب شود، قطعا صندوق ها می توانند حداکثر منافع را برای سرمایه گذاران به همراه داشته باشند. از این جهت، استراتژی صندوق به شکلی است که همه دارایی ها (املاک و مستغلات) را خریداری کرده و آن را اجاره خواهند داد تا طی  سال های آتی به فروش برساند.

هدف ورود به عملیات سوداگرانه نیست

او افزود: به نظر من برای جلوگیری از ورود صندوق ها به فعالیت های سوداگرانه، ضرور است تا شرط حداقل ماندگاری یک ساله  برای آنها دیده شود تا املاک خریداری شده بلافاصله فروخته نشوند.  

مدیر صندوق سرمایه گذاری شرکت تامین سرمایه بانک ملت گفت: در نظر داشته باشید، در این صندوق ها الزام شده است تا حداقل ۹۰ درصد از عایدی های کسب شده طی سال به سرمایه گذاران در مقاطع مختلف پرداخت شود. به نظر من با توجه به اینکه زمینه فعالیت این صندوق در املاک و مستغلات است و با مبالغ خرد نمی توان وارد سرمایه گذاری در این حوزه شد، پرداخت مبلغ اجاره بها باعث می شود تا توان مالی صندوق برای توسعه فعالیت های خود کاهش پیدا کند.

رحیم نیا افزود: براین اساس و به دلیل وجود شرایط تورمی در کشور و کسب سود سرمایه گذاران در بلند مدت از محل افزایش قیمت املاک و مستغلات، شاید بهتر باشد مبالغ تقسیم سود به سرمایه گذاران حداقل از حداقل ۹۰ درصد به حداکثر ۹۰ درصد تغییر یاب، یا که الزامی برای پرداخت سود تقسیمی آن نداشته باشیم.

*خبرنگار: لیلی شهیر