دولت سیزدهم چگونه می‌تواند بازار مسکن را فعال کند؟

در چهار دهه گذشته به تناسب رشد جمعیت، شاهد عرضه مسکن به بازار مصرفی بودیم و این خود باعث شد که همواره شاهد افزایش قیمت‌ها در این بازار باشیم. تامین نشدن تقاضای حاصل از رشد سریع جمعیت و مهاجرت در چند دهه اخیر به شهرهای بزرگ به دلیل ثابت بودن مقدار زمین و محدودیت عرضه موجب بروز رشد مداوم قیمت مسکن شده و سبب می‌شود سرمایه‌گذاری در این حوزه به قصد کسب عایدی از رشد ارزش مسکن کاملا معقول و کم ریسک به نظر آید.

آنچه در سال‌های اخیر در کشور ساخته شده است، نصف آن رقمی است که باید باشد. سالانه در کشور نیاز به ساخت حداقل ۹۰۰ هزار واحد مسکونی است، در حالی که در این چند سال گذشته سالانه کمتر از نصف این تعداد ساخته شده است.

تورم بالا یکی از مشکلات فزاینده اقتصادی و اجتماعی در ایران است. روند پایدار تورم منجر به کاهش سطح رفاه و افزایش نابرابری می‌شود و رشد اقتصادی را مختل می‌کند. تقارن عوامل مختلفی چون کسری بودجه که بخشی از افزایش آن ناشی از تحریم‌های شدید تجاری و مالی آمریکا علیه ایران است، درآمد نفتی پایین و هزینه‌های اقتصادی و همه گیری کرونا می‌تواند منجر به اتخاذ سیاست‌های پولی انبساطی بیشتر شود.

جهش مکرر قیمت مسکن در فاصله سال‌های ۹۷ تا۹۹ در حالی متقاضیان مصرفی و همچنین سیاست‌گذاران مسکن را برای احیای قدرت خرید خانه اولی‌ها در بازار ملک با استفاده از یک نظام تامین مالی مناسب به بن بست رسانده است، بازار مسکن از نیمه دوم سال ۹۷ شرایط متفاوتی را تجربه کرد.

در این دوره زمانی پارامترها و متغیرهای بیرونی و به ویژه رویداد های سیاسی و نیز اقتصادی بر بازار مسکن اثر گذاشت. از جمله این پارامترها می‌توان به خروج آمریکا از برجام، بازگشت اقتصاد به دوره ابهام و عدم پیش‌بینی‌پذیری، جهش ناگهانی نرخ ارز و رسیدن آن به مرز ۳۰ هزار تومان در سال ۹۹ و تورم ۳۰ تا ۴۰ درصدی و همچنین رشد منفی اقتصادی و التهاب در اقتصاد کشور اشاره کرد. از سوی دیگر درآمد واقعی خانوارها نزول کرد و جهش قیمت مسکن در قالب رشد های شدید ۶۰ تا ۹۰ درصد قیمت مسکن در کشور به وقوع پیوست.

برخی کارشناسان براین باورند که پس از ۳ سال از روزهای پرتورم، بازار مسکن وارد عصر جدیدی شده است. با یک نگاه گذرا به وضعیت بازار مسکن در بهار امسال به چهار اتفاق بر خواهیم خورد؛ تقاضای خرید به شدت کاهش یافته، قیمت در فایل های فروش افت کرده، تعداد فروشنده‌ها زیاد شده و قیمت معاملات قطعی نزول خفیف داشته است. یکی از بازیگردانان اصلی بازار ملک در سال گذشته نرخ دلار بود که هرزمان با شوک افزایشی روبرو می‌شد،  بازتاب آن در بازار مسکن به شکل جهش قیمت قابل رهگیری بود.

منحنی تغییرات نرخ ارز و قیمت مسکن در تهران در طی این مدت، به خوبی اثر پذیری ماهانه ارزش املاک از تغییرات ماهانه نرخ دلار را نشان می‌دهد. شاید در تاریخ نوسانات ارزی گذشته رابطه قیمت دلار و قیمت مسکن تا این حد محسوس نبود. تجربه گذشته نشان می‌دهد که بازار مسکن همیشه تحت تاثیر مولفه انتخابات ریاستجمهوری بوده است. عموم کسانی که سابقه ملک بازی در سال ‌های گذشته را داشته اند، معتقدند بعد از برگزاری انتخابات ریاست جمهوری هر دولتی، با هر نوع جهت سیاسی یا برنامه اقتصادی که روی کار بیاید شرایط بازار مسکن به سمت تعدیل قیمت آن هم کاهش قیمت اسمی پیش می‌رود.

با روی کارآمدن دولت ابراهیم رییسی دو اتفاق ممکن است بیفتد؛ خوشبینی عمومی به آینده که باعث از صحنه خارج شدن  انتظارات تورمی شود و حساس شدن دولت سیزدهم به جهش سه بازار بورس، ارز و مسکن. برآیند هر دو رخداد به نفع برقراری آرامش در بازار ملک خواهد بود.

مورد دیگر که می‌تواند نقش تعیین کننده در بازار آینده داشته باشد، به میدان آمدن تقاضای مصرفی است. خریداران مصرفی، دسته‌ای از طیف فعال و غیر فعال بازار معاملات مسکن هستند که الان در بازار حضور ندارند و غایب بزرگ محسوب می‌شوند. بازیگردان دیگر این بازار برجام است. مذاکرات برجام طی سه ماه گذشته روند خوبی را طی کرده و طرفین مذاکرات به نتیجه کار خوشبین هستند. بازار مسکن به این رویداد سیاسی واکنش خوبی نشان داد و قیمت‌ها عقب نشینی کردند.

بازار مسکن سابقه چنین عقب‌نشینی را در سال‌های ۹۴تا ۹۶ دارد. امضای برجام باعث شد تورم ماهانه مسکن به صفر برسد و ثبات نسبی قیمت در حوزه املاک برقرار شود. این تغییرات در بیرون بازار مسکن برای اهالی بازار مسکن به معنای تغییر اوضاع و بهبود شرایط است. فروکش کردن انتظارات تورمی فقط بر قیمت مسکن اثر کاهنده نخواهد گذاشت بلکه قیمت سایر دارایی‌ها همچون زمین و همچنین سایر کالاها همچون مصالح ساختمانی را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد.

کارشناسان می‌گویند تقاضای سرمایه‌ای برای خرید آپارتمان تا ۵۰ درصد در برخی مناطق خوب کاهش پیدا کرده است. از طرفی دیگر شاهد افزایش تعداد فروشنده‌ها بودیم. افت قیمت پیشنهادی فروش علامتی از تحلیل جدید سمت عرضه نسبت به اوضاع است. به این ترتیب شرایط کنونی بازار مسکن حکایت از حرکت به سمت تعدیل جدید دارد.

اگر دولت ابراهیم رییسی می‌خواهد در بازار مسکن ورود کند و برنامه‌ریزی هم بر روی آن داشته باشد، باید برای بخش سرمایه‌گذاری در این بازار تدبیری بیندیشد. یعنی باید بسته‌های سرمایه‌گذاری برای توسعه اجاره‌داری تدوین و طراحی کند که ترکیب سوبسیدهای دولت، ساخت مسکن‌های اجاره‌ای با سرمایه‌های بخش خصوصی بتواند در میان مدت مقداری نرخ افزایش قیمت و اجاره‌بها را کنترل کند. در حال حاضر تقاضای مصرفی به علت قیمت بسیار بالا به کمترین مقذار خود رسیده است و با افزایش سقف وام و تسهیلات تا ۵۰۰ میلیون تومان نیز گره کار باز نخواهد شد.

درآمدهای خانوارهای متوسط و ضعیف بسیار پایین‌تر از آن است که ماهانه ۸ میلیون تومان قسط وام دهند. برخی کارشناسان پیشنهاد داده. اند که دولت باید حداقل ۱۰۰ هزار میلیارد تومان از منابع بانکی را برای این کار تجهیز کند و آن را از محل آزادسازی سپرده‌های بانکی تامین کند. دولت آینده باید به سمتی برود که با طرح های حمایتی قیمت زمین و پروانه ساخت را حذف کند تا بخشی از تقاضای مصرفی بتواند با قیمت مترمربع ۵ میلیون تومان صاحبخانه شوند. اگر دولت بتواند این مبلغ را وارد بازار مسکن کند و هزینه مسکن و پروانه را حذف کند،  می‌تواند با تسهیلات تک رقمی به راحتی سالانه ۳۵۰ هزار واحد مسکونی تحویل خانه اولی ها بدهد.

* تحلیلگر اقتصادی

۲۲۳۲۲۵