مناطق مستعد ریزش مسکن – خبرآنلاین

مقایسه این اعداد و ارقام حاکی است از آنجا که سرعت رشد قیمت مسکن در شمال شهر بیشتر بوده و به یک علت فشار اجاره‌بها در جنوب شهر طی سال گذشته بالاتر بوده، فاصله P به R یا فاصله دو سقف نامتعارف قیمت به اجاره در شمال و جنوب شهر تهران به شکل قابل‌توجه بوده است.

به تعبیر دیگر بالاتر بودن سرعت رشد قیمت مسکن در نیمه شمالی شهر از یکسو و فشار زیاد نرخ رشد اجاره‌بها در جنوب شهر از سوی دیگر، سبب شد حباب مسکن نیمه شمالی شهر بیشتر باشد و معادل ۲۰ واحد از سقف متعارف(سقف متعارف نسبت قیمت به اجاره معادل ۲۵ تعریف شده است) عبور کند. در این میان شاید یک علامت سوال بزرگ در مورد چرایی بالاتر بودن فشار اجاره‌بها در جنوب شهر وجود داشته باشد. آمار معاملات مربوط به بازار اجاره در جنوب شهر تهران نشان می‌دهد حجم معاملات اجاره در مناطق جنوبی پایتخت طی سال گذشته به طور متوسط ۵/ ۲ برابر شده است.

اگرچه بخشی از علت رشد حجم معاملات و قراردادهای اجاره در این مناطق شهر به دلیل عدم توان خرید خانه توسط ساکنان جنوب شهر بود، اما بخش عمده این اتفاق ناشی از فرار تعداد زیادی از موجران از سقف کرونایی تعیین شده برای نرخ رشد اجاره‌بها توسط ستاد مقابله با کرونا بوده است. سال گذشته، ستاد ملی مقابله با کرونا با هدف حمایت از مستاجران از یکسو سقف رشد نرخ اجاره‌بها در شهر تهران را برای قراردادهای تمدیدی ۲۵ درصد اعلام کرد از همین‌رو بخش زیادی از موجران با هدف آنکه میزان رشد اجاره‌بها قابل رهگیری نباشد، با مستاجران قبلی تسویه و قراردادهای جدیدی را تنظیم کردند و به واسطه همین تصمیم، جابه‌جایی زیادی در بازار اجاره نیمه‌جنوبی شهر شکل گرفت. به طوری که نرخ رشد اجاره‌بها در مناطق نیمه جنوبی پایتخت طی سال گذشته به ۴۰ درصد رسید.

بالارفتن فشار اجاره‌بها در جنوب شهر و بیشتر بودن سرعت رشد قیمت در شمال شهر نهایتا به بزرگ‌تر شدن حباب مسکن در نیمه شمالی شهر در پایان سال گذشته منجر شد.

در مجموع حباب مسکن در کل شهر تهران طی یک‌سال گذشته نسبت به مدت مشابه سال ۹۸ بزرگ‌تر شد. به طوری که از عدد ۲۹ در سال ۹۸ به عدد ۳۲ در سال ۹۹ رسید. نکته مهم‌تر در بزرگی حباب مسکن در شمال شهر است. جزئیات حباب‌سنج ملکی در مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد بیشترین حباب قیمتی مربوط به منطقه یک تهران می‌شود. آمارهای رسمی بیان می‌کند نسبت قیمت به اجاره در این منطقه در پایان سال گذشته و آغاز فرآیند معاملات در سال جاری به عدد ۶/ ۵۵ رسیده که بالاترین عدد مربوط به این نسبت در کل شهر تهران بوده است. در عین حال کمترین حباب قیمتی به منطقه ۲۱ با عدد ۲۸ تعلق دارد که باز هم معادل ۳ واحد با سقف متعارف فاصله دارد. در این میان حباب قیمتی منطقه دو نیز به عدد ۴۶ رسیده است. روند تحولات مربوط به نسبت قیمت به اجاره، از دو عامل اصلی یعنی فشار بالای اجاره‌بها در نیمه‌جنوبی شهر و فشار تورم مسکن در نیمه شمالی شهر نشأت می‌گیرد. یک شاهد مهم نیز بزرگی حباب مسکن در نیمه شمالی پایتخت را تایید می‌کند.

در فاصله ابتدای سال جاری تا پایان اردیبهشت ماه، قیمت مسکن در کل شهر معادل ۵ درصد، در شمال شهر معادل ۷ درصد و در جنوب شهر معادل ۲ درصد با کاهش مواجه شده است. این آمار نشان می‌دهد: ریزش قیمت مسکن در مناطق نیمه شمالی شهر با سرعت بیشتری اتفاق افتاده طوری‌که حتی در منطقه یک، متوسط قیمت مسکن در همین بازه زمانی معادل ۱۲ درصد کاهش را تجربه کرده است. این اعداد و ارقام به خوبی این موضوع را تایید می‌کند مناطقی که دارای حباب بزرگ قیمتی هستند به خط ریزش نزدیک‌تر هستند و سرعت ریزش قیمت در آنها بالاتر است.

کارشناسان اقتصاد مسکن تاکید دارند در صورتی که شرایط مولفه‌های بیرونی موثر بر روند بازارها از جمله بازار مسکن همچون دوماه ابتدایی سال جاری باشد این انتظار وجود دارد که روند کوچک‌تر شدن حباب و ریزش قیمت مسکن ادامه‌دار باشد. بررسی‌ها نشان می‌دهد در حال حاضر مهم‌ترین فاکتورهای بیرونی غیراقتصادی موثر بر بازار مسکن همچون مذاکرات وین طی دو ماه ابتدایی سال توانسته‌اند از یکسو انتظارات تورمی را تعدیل و از سوی دیگر نوسانات بازار ارز را تا حدود زیادی کنترل کنند، کاهش هیجانات در این دو بخش نیز سبب شده روند رشد قیمت در بازار مسکن طی دو ماه ابتدایی امسال متوقف شود و تورم ماهانه مسکن منفی ثبت شود.

از همین‌رو کارشناسان معتقدند اگر روند انتظارات تورمی همچنان در مسیر تعدیل باشد و هیجانات بازار ارز تحت تاثیر سیگنال مثبت از مذاکرات با طرف خارجی کنترل شود می‌توان این انتظار را داشت که بازار مسکن در ماه‌های آتی در مسیر کاهش قیمت حرکت کند و در این میان با احتمال بالا، بیشترین ریزش قیمت متوجه مناطق نیمه شمالی شهر خواهد شد.