پیش بینی یک اقتصاددان از وضعیت بازار مسکن

بیت الله ستاریان اظهار کرد: کاهش مقطعی معاملات در بازار مسکن را اصلا نمی توان به عنوان رکود تلقی کرد. بازار مسکن در خواب کوتاه مدت قرار دارد و با وجود آنکه در تهران حدود ۲۰۰۰ معامله مسکن در بهمن ماه منعقد شده صحبت از رکود تحلیل عجولانه ای است. ما دیدیم که طی یک سال با وجود بیماری کرونا و رکود اقتصادی در ایران و تمام جهان، مسکن در تهران با حدود ۱۰۰ درصد افزایش قیمت مواجه شد. معاملات نیز با وجود آنکه از آبان ماه به علت انتخابات آمریکا به یکباره افت کرد، در ۱۰ ماهه امسال نسبت به سال قبل ۲۳ درصد افزایش یافت. این یعنی ورود سرمایه به بازار مسکن.

وی افزود: حالا به دلیل بحث برجام و نزدیک شدن به انتخابات ریاست جمهوری، مقداری خرید و فروش مسکن کاهش یافته و ممکن است تا اردیبهشت و خرداد این روند حاکم باشد اما پایدار نیست. معتقدم در سال آینده در هر چهار شاخص معاملات، قیمت، ساخت و ساز و سرمایه گذاری در بخش مسکن با افزایش مواجه می شویم. برنامه های ما برای حوزه مسکن اشتباه بوده و هنوز هم مشکل را رفع نکرده ایم.۵۰ سال مساله مسکن را کوچک شمرده ایم و با تحلیلهای کوتاه مدت خواستیم آن را حل کنیم.

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه آثاری از رکود بازار یا افت قیمت خانه برای سال آینده نمی بینم گفت: علت اینکه فعلا بخش مسکن وارد رکود شده کاملا مشخص است. مسکن در حال حاضر سعی می کند در یک فضای باثبات حرکت کند؛ زیرا معمولا تاثیرات روانی خیلی در این حوزه تاثیر می گذارد و هم اکنون تحت تاثیر مسائل سیاسی قرار دارد. از طرف دیگر غالب تولیدکنندگان مسکن، خرد هستند و تحلیل بلندمدت ندارند؛ چرا که بخش مسکن در ایران یک ساختار متشکل نیست و هیچگاه دولتها خرده سازندگان را در یک تشکیلات بزرگ قرار نداده اند. در واقع بسترهای ایجاد ساختار در بخش مسکن فراهم نیست و به همین دلیل دائما شاهد مقاطع رونق و رکود در این حوزه هستیم.

ستاریان خاطرنشان کرد: بعضی وقتها که قیمتها جهش می کند، برخی مسئولان دو تا مصاحبه می کنند با این تصور که دارند به بخش مسکن کمک می کنند. مثلا می گویند فعلا خانه نخرید تا ارزان شود اما با این صحبت به تولید مسکن هم ضربه وارد می کنند؛ زیرا تولیدکنندگان خرد تحلیل خاصی از اقتصاد مسکن ندارند. می خواهند زود سرمایه را بیاورند ۱۰ تا ۲۰ تا واحد احداث کنند و بروند. هیچ وقت هم در طول ۵۰ سال نیامدیم اینها را متشکل کنیم. ساخت و ساز راکد می شود و معاملات پایین می آید. اما جالب است که در مقطع رکود قیمتها بالا می رود؛ زیرا در دوره ای که رکود معاملاتی بوده، تولید مسکن خوابیده است.

وی با بیان اینکه دولتها در ایران همیشه جدا از بخش خصوصی بوده اند گفت: دولت برنامه ریزی خود را دارد و اقتصاد مسکن و ساختمان رها شده است؛ در حالی که نیمی از نقدینگی کشور در بخش ساختمان است و جمعیت انبوهی در این حوزه کار می کنند. درواقع ما در کشور دو اقتصاد بزرگ داریم که یکی نفت و دیگری ساختمان است. هرکس در هر شغلی به طور مستقیم یا غیرمستقیم به صنعت ساختمان مربوط است.

این کارشناس اقتصاد مسکن، سرمایه گذاران در ایران را به گنجشکی تشبیه کرد که با پرتاب یک سنگ پر می زنند اما در کشورهای توسعه یافته به دلیل وجود ساختار و برنامه ریزی بلندمدت معمولا اهداف بزرگتری دنبال می شود. به همین دلیل بازارهای اقتصادی از جمله مسکن مثل کشور ما متلاطم نیست.

ستاریان با بیان این ادعا که بعضی دست اندرکاران و مسئولان مرتبط با بخش مسکن مطالعه عمیقی ندارند گفت: بخش دولتی ما اساسا اطلاعاتی از حوزه بخش مسکن ندارد. یک بار در جهت حمایت از خریدار حرفهایی می زنند و حدود ۹۵ درصد تولیدکنندگان را سرکوب می کنند. بعد برای جبران مافات، حمایتهای تشویقی می گذارند، یکدفعه قیمتها بالا می رود. طی ۵۰ سال گذشته از قبل انقلاب هیچ کالایی به اندازه مسکن افزایش قیمت نداشته است. طلا و ارز یک دهم مسکن با افزایش قیمت مواجه شدند. هر مسئولی می آید یک ایده می دهد، معاونش هم یک طرح جلویش می گذارد. بعد می بینیم که بعد از هشت سال مشکل مسکن دست نخورده باقی مانده است. سال ۱۳۵۸ با معضل مسکن مواجه بودیم و هنوز هم هستیم. در بخشهای علمی، اقتصادی و تکنولوژی پیشرفت داشتیم اما مشکلات بخش مسکن لاینحل باقی مانده است.

وی تصریح کرد: به جای آنکه متقاضیان را از مافیای مسکن بترسانیم سازندگان را در یک ساختار تشکیلاتی، منسجم کنیم و برنامه بلندمدت بریزیم. در حال حاضر تولیدکننده ای که ۲۰ واحد می سازد، وقتی شما حرف از رکود می زنید سرمایه اش را بیرون می برد. بعد که شما وعده یا احساس رونق و توسعه می دهید با حرص و ولع وارد بازار مسکن می شود. این چرخه دائم ادامه یافته و کسی به آن توجه نمی کند.

این کارشناس بازار مسکن درباره پیش بینی از وضعیت این بازار در سال آینده گفت: به عنوان کسی که بخش مسکن را در ۴۰ سال گذشته مطالعه کرده می گویم رکود و رونق در یک ماه تاثیری در بخش مسکن نخواهد داشت. ما برای سال ۱۴۰۰ رونق اقتصادی را در ایران و به طور کلی شرق جهان پیش بینی می کنیم. البته منظور توسعه آرمانی نیست، بلکه توسعه نسبت به سالهای قبل است. اگر این اتفاق بیفتد قطعا مسکن با رونق تولید، افزایش معاملات و رشد قیمت مواجه می شود. این افزایش قیمت تا زمانی که به نظام تعادل تولید برسیم ادامه می یابد و البته ممکن است در ماههایی مثل زمان فعلی با ریزنوسان مواجه شود.

ستاریان در بیان راهکار مشکلات بازار مسکن گفت: در کشورهای توسعه یافته شرکتهای بزرگ ساختمانی در یک تشکیلات منسجم تمام فرآیند تولید تا عرضه را بر عهده دارند و از ابزارهای مالی مثل بانک و بورس استفاده می کنند. حتی زیرساختهای شهری و فضاهای خدماتی توسط این شرکتها ایجاد می شود. دولت هم با ابزارهای مالیاتی جلوی احتکار مسکن را می گیرد. در واقع تولید و عرضه در یک فرآیند متوازن حرکت می کند و به همین دلیل بازار مسکن کنترل می شود.

قیمت مسکن در تهران متری ۲۷.۴ میلیون تومان

بنابراین گزارش، دی ماه امسال متوسط قیمت هر متر مسکن در شهر تهران ۲۷ میلیون و ۳۹۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۸ و ۹۸.۳ درصد افزایش دارد. طبق اعلام بانک مرکزی همچنین تعداد معاملات انجام شده در دی ماه سال ۱۳۹۹ معادل ۳.۵ هزار فقره بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۷.۱ درصد کاهش و در مقایسه با ماه قبل ۳۷.۶ افزایش را نشان می‌دهد. گزارش بهمن ماه هنوز ارایه نشده است.

223224