‌قرارداد‌های اجاره «خودکار» تمدید می‌شود؟

خبرگزاری خبر آنلاین: نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک با تأکید بر اینکه افزایش نرخ اجاره‌بها را نداشته باشیم، امر بعیدی است، تصریح کرد: «به‌خصوص اینکه کاری نکرده‌ایم تا قیمت اجاره‌بها کاهش یابد، بنابراین نشانه‌هایی مبنی‌بر اینکه قیمت اجاره‌بها و عواملی که بتواند از موجبات کاهش نرخ اجاره‌بها باشد، مشاهده نمی‌شود. ضمن اینکه در زمان حاضر تناسبی بین عرضه و تقاضا در بازار اجاره مسکن وجود ندارد و عرضه از تقاضا عقب‌تر است. تقاضا در بازار وجود دارد، اگرچه شیوع ویروس کرونا (کووید-۱۹) باعث شد تا بسیاری از مردم در زمان جابه‌جایی خود در فروردین امسال نتوانند جابه‌جا شوند.»

‌بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در فروردین امسال نشان‌دهنده رشد به ترتیب معادل ۲۸.۷ و ۳۱‌درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل است.

این روز‌ها بازار مسکن حال‌وهوای دیگری دارد. کرونا نه‌تن‌ها بازار مسکن بلکه بازار اجاره را هدف قرار داده است؛ تا جایی که تمام رخداد‌های کنونی به شکلی است که اوضاع بازار مسکن در۴۰ روز ابتدایی سال ۹۹ را به گونه دیگری رقم زده است. تا پیش از سال ۹۹ همه صحبت‌ها در این جهت بود که نرخ مسکن در سال ۹۹ بالا خواهد رفت؛ اما آمار‌ها نشان می‌دهد که نه‌تن‌ها قیمت‌ها بالا نرفته، بلکه معاملات هم به شدت ریخته است. این در شرایطی است که بازار اجاره همچنان رشد قیمت‌ها را تجربه می‌کند.

اطلاعات سامانه رهگیری معاملات املاک نشان می‌دهد فروردین امسال در تهران حجم فروش آپارتمان به شکل بی‌سابقه‌ای سقوط کرد و به کمتر از ۱۲۵۰ واحد مسکونی رسید. این دومین رکورد «رکود معاملاتی» در بازار مسکن طی یک‌سال اخیر است. پیشتر – مرداد پارسال- حجم فروش آپارتمان در پایتخت با ثبت ۲هزارو۹۰۰ فقره قرارداد به پایین‌تر از کف متعارف معاملات ریزش کرده بود، اما در شروع معاملات مسکن سال ۹۹، ضربه «کرونا» رکورد تازه‌ای از رکود ملکی را به ثبت رساند.

آمار‌های رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران در فروردین‌ماه ۹۹ که توسط بانک مرکزی نیز منتشر شد، نشان می‌دهد درحالی‌که بازار مسکن سال گذشته با جهش قیمتی به پایان رسید و همزمان رشد ۹‌درصدی تورم ماهانه مسکن در اسفند ماه با ورود به کانال ۱۵‌میلیون تومان منجر به معامله هر مترمربع واحد مسکونی با میانگین قیمت ۱۵‌میلیون و ۶۵۸ هزارتومان شد، اما در فروردین‌ماه تحت‌تاثیر یک علت عمده، حجم معاملات مسکن سقوط کرد و همین موضوع مهار تورم ملکی در پایتخت را منجر شد.

آمار‌های رسمی حاکی از آن است که در فروردین‌ماه امسال میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران به ۱۵‌میلیون و ۲۹۵‌هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با میانگین قیمت یک ماه قبل یعنی اسفند ۹۸ با کاهش ۲.۳‌درصدی همراه شد. تحلیل‌های کارشناسی نشان می‌دهد عامل مهار تورم ملکی در پایتخت شیوع بیماری کرونا، کاهش مراجعات و رفت‌وآمد به بازار مسکن در فروردین‌ماه و در نتیجه سقوط بی‌سابقه حجم معاملات مسکن طی یک ماه در فروردین‌ماه ۹۹ است.

اما در بازار اجاره، بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در فروردین امسال نشان‌دهنده رشد به ترتیب معادل ۲۸.۷ و ۳۱‌درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل است.

دو اضطراب سنتی مستاجران

نگرانی بابت رشد نرخ اجاره و تمدید قرارداد به‌عنوان دو اضطراب سنتی مستاجران کماکان وجود دارد، اما این روز‌ها نگرانی بزرگ اجاره‌نشین‌ها، جابه‌جایی‌های اجباری است که تهدیدی جدی برای سلامت آن‌ها محسوب می‌شود.
با وجود آنکه هنوز فصل نقل و انتقال بازار مسکن فرا نرسیده، بعضی خانوار‌های اجاره‌نشین که قراردادشان به اتمام رسیده است، شرایط حساسی را طی می‌کنند.

گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد با توجه به شیوع ویروس کرونا نگرانی غالب مستاجران در هفته‌های اخیر به جابه‌جایی‌هایی مربوط می‌شود که می‌تواند تهدیدی برای سلامت‌شان باشد. به همین دلیل انتظار به حق آن‌ها از موجران تمدید قرارداد است؛ هرچند طبق آمار میزان رشد اجاره در قرارداد‌های تمدید، بالاتر از قرارداد‌های جدید است.

پیش‌بینی نرخ اجاره‌بهای مسکن در سال ۹۹

در این میان، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک با پیش‌بینی میزان افزایش نرخ اجاره در سال ۹۹ گفت: «فرصت چانه‌زنی برای اینکه نرخ اجاره‌بها منصفانه افزایش یابد، وجود دارد.» به گفته حسام عقبایی، بازار اجاره مسکن از یک اصل اساسی پیروی می‌کند؛ قیمت اجاره‌بها از قیمت مسکن نشأت می‌گیرد.

او با تأکید بر اینکه افزایش نرخ اجاره‌بها را نداشته باشیم، امر بعیدی است، تصریح کرد: «به‌خصوص اینکه کاری نکرده‌ایم تا قیمت اجاره‌بها کاهش یابد، بنابراین نشانه‌هایی مبنی‌بر اینکه قیمت اجاره‌بها و عواملی که بتواند از موجبات کاهش نرخ اجاره‌بها باشد، مشاهده نمی‌شود. ضمن اینکه در زمان حاضر تناسبی بین عرضه و تقاضا در بازار اجاره مسکن وجود ندارد و عرضه از تقاضا عقب‌تر است. تقاضا در بازار وجود دارد، اگرچه شیوع ویروس کرونا (کووید-۱۹) باعث شد تا بسیاری از مردم در زمان جابه‌جایی خود در فروردین امسال نتوانند جابه‌جا شوند.»

عقبایی متذکر شد: «امکان بازدید مستاجران در دو ماه اخیر فراهم نبوده و موجر و مستاجر توافق کرده‌اند جابه‌جایی را به بعد از مهار ویروس کرونا موکول کنند. با توجه به این موارد احتمال می‌دهیم تمدید قرارداد‌های اجاره مسکن که موعد آن‌ها بهار امسال بوده، افزایش یابد. مگر اینکه در مواردی موجر بر سر نرخ جدید اجاره‌بها با مستاجر به توافق نرسد یا مستاجر بخواهد برود یا مالک بخواهد خودش یا فرزندش در واحد استیجاری ساکن شود.»

او با اشاره به اینکه نرخ اجاره‌بها امسال بیشتر از تورم متاثر خواهد شد تا قیمت مسکن اظهار کرد: «با توجه به اینکه اجاره‌داری حرفه‌ای در کشور نداریم، نگاه عموم موجران به مسکن اجاره‌ای معیشت، سرمایه‌ای یا کسب درآمد است؛ بنابراین وقتی می‌خواهند قرارداد اجاره را امضا کنند، به جز اقتصاد کلان و تورم عمومی کشور، در میان مذاکره با مستاجران می‌گویند سال گذشته پفک را مثلا ۵۰۰ تومان می‌خریدیم، امسال ۲۰۰۰ تومان، بنزین ۱۰۰۰ تومان بود، امسال ۳۰۰۰‌هزار تومان و … موجران انتظار دارند تمام خلأ‌های درآمدی را به نحوی از طریق مستاجران جبران کنند.»

عقبایی پیش‌بینی کرد: «در مجموع طی نیم‌سال اول ۹۹ میزان تمدید قرارداد‌های اجاره‌بها نسبت به سال گذشته افزایش می‌یابد، در حوزه قیمت‌ها نیز نرخ اجاره‌بها در شهر‌های بزرگ زیرخط تورم و در شهر‌های کوچک هم اجاره‌بها رشد محسوسی به دلیل توازن بین عرضه و تقاضا نخواهد داشت.»

احتمال تمدید ۶ ماهه اجاره‌نامه مستاجران

در این شرایط و به دنبال نگرانی‌ها از شیوع ویروس کرونا وزارت راه و شهرسازی به دولت پیشنهاد داده قرارداد مستاجران به‌طور خودکار ۶ ماه تمدید شود که این طرح در دست بررسی است. محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی درباره تمهیدات وزارت راه و شهرسازی برای مستاجران اعلام کرد: «با توجه به بحران کرونا و شیوع این بیماری همه‌گیر و نگرانی مردم از نقل و انتقال به واحد‌های جدید و همچنین مشکلاتی که درباره اجاره‌بها ایجاد شده است، وزارت راه و شهرسازی مصوبه پیشنهادی را برای دولت به منظور تمدید خودکار شش ماهه اجاره‌نامه مستاجران ارایه کرده است.»

او با اشاره به اینکه مستاجران درحال حاضر امکان جابه‌جایی ندارند، افزود: «هم‌اکنون امکان دید و بازدید از واحد‌های مسکونی فراهم نیست و درعین حال منابع درآمدی اکثریت مردم کاهش چشمگیری داشته که این مسأله به‌ویژه در کلانشهر‌ها مشکلات عدیده‌ای را برای شهروندان ایجاد کرده است، به همین منظور این پیشنهاد از سوی وزارت راه و شهرسازی برای تصویب در دولت و الزام‌آور شدن آن در دست بررسی قرار گرفته است.»

پیشنهاد تشکیل صندوق ویژه حمایت از مستاجران به دولت

پیشنهادات دیگری نیز برای آرام‌کردن بازار اجاره مطرح است؛ ازجمله اینکه یک عضو کمیسیون عمران مجلس پیشنهاد تشکیل صندوق ویژه حمایت از مستاجران را داده است. به گفته سید‌هادی بهادری، اجاره مسکن یکی از نخستین بخش‌هایی است که با بروز تلاطم در بازار مسکن دچار آسیب می‌شود. او با یادآوری اینکه طی سه‌سال اخیر با افزایش قیمت مسکن، نرخ اجاره‌بها نیز افزایش چشمگیری داشته است، افزود: «نبودبرنامه‌ریزی درست در سال‌های اخیر برای تولید مسکن باعث تشدید تلاطم و افزایش قیمت‌ها در بازار اجاره شده است.» بهادری با بیان اینکه مردم تنها قربانیان آشفتگی بازار مسکن بوده‌اند، تصریح کرد: «وزارت راه و شهرسازی در یک‌سال اخیر برنامه‌ای را برای ارایه تسهیلات به مستاجران تدوین کرده، اما متاسفانه این برنامه تاکنون عملیاتی نشده است.»

عضو کمیسیون عمران مجلس با تأکید بر اینکه دولت باید صندوق حمایتی ویژه‌ای را برای تقویت بنیه مالی مستاجران تشکیل دهد، گفت: «دستگاه‌های حکومتی و دولتی باید برای رفع مشکلات مسکن استیجاری ورود کنند، این دستگاه‌ها اراضی بسیاری دارند که اکثر آن بلااستفاده باقی مانده است و می‌توان از این ظرفیت برای تولید مسکن استیجاری در کشور استفاده کرد.»

پرداخت وام استیجاری به مستاجران

مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی نیز در گزارشی ضمن بررسی تاثیرات ویروس کرونا بر بخش مسکن پیشنهاد داد که وام استیجاری به مستاجران داده و مدت قرارداد‌های جاری املاک دولتی و نهاد‌های عمومی بدون افزایش اجاره‌بها سه ماه دیگر تمدید شود.

مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی در ادامه سلسله گزارش‌هایش درباره مقابله با شیوع ویروس کرونا آورده که با گسترش این ویروس در اسفند ۹۸ فعالیت‌های اقتصادی کاهش شدید پیدا کرد و منجر به تعطیلی مشاغل و کاهش تعاملات اقتصادی شد که به‌طور مستقیم اثر خود را در کاهش ۲۴‌درصدی تعداد معاملات ماهیانه شهر تهران نسبت به بهمن ۹۸ و کاهش نسبت به اسفند ۹۷ را نشان داد.

بنابر این گزارش در حوزه اجاره‌بها تثبیت اجاره‌بها در دو ماه ابتدایی سال‌جاری متحمل است، در ادامه سال احتمال روند افزایشی بین ۲۰ تا ۳۰‌درصد خواهد بود، بنابراین با توجه به وضع فعلی در پرداخت اجاره‌بها نیاز به مداخله دولت وجود دارد. در ادامه این گزارش ضمن بررسی تولید و عرضه مسکن تقاضا و اشتغال ناشی از آن به ارایه راهکار‌ها و پیشنهاداتی پرداخته که ازجمله آن پرداخت وام استیجاری به مستاجران وتمدید سه ماه مدت قرارداد‌های جاری املاک دولتی و نهاد‌های عمومی بدون افزایش اجاره‌بهاست.