کوچ خریداران خانه به جنوب شهر / روند تورم مسکن در دو نیمه تهران

تبعات سریال تورم مسکن در مناطق ۲۲گانه شهر تهران، میانه تابستان امسال خود را در شکل خروج دوباره بازار املاک پایتخت از فاز «تنظیم رابطه» نشان داد. بعد از آنکه به دنبال شروع جهش قیمت در بازار مسکن شهر تهران، در سال‌های ۹۷ و ۹۸، تورم مسکن در مناطق نیمه‌شمالی تهران از رشد قیمت مناطق جنوبی پایتخت سبقت گرفت، از انتهای ۹۸ به بعد به‌تدریج و با سبقت تورم مناطق جنوبی از مناطق شمالی، بازار مسکن برای احیای فاصله متعارف بین قیمت مسکن در این دو گروه از مناطق، در فاز بازتنظیم قرار گرفت.

بررسی‌ها درخصوص تازه‌ترین تغییرات قیمت مسکن در مناطق ۲۲گانه شهر تهران نشان می‌دهد، بعد از آنکه در سال۱۴۰۰، تحت تاثیر ورود بازار ملک به فاز پساجهش وکاهش قیمت واقعی مسکن، شکاف ایجادشده بین نسبت متعارف قیمت مسکن در مناطق شمالی و مناطق جنوبی پایتخت در فاز کاهش و بازتنظیم قرار گرفت، مرداد ماه امسال، تورم مناطق شمالی از مناطق جنوبی سبقت گرفت. این سبقت به معنای خروج بازار مسکن از فاز بازتنظیم رابطه قیمت بین دو گروه مناطق واقع در نیمه شمالی تهران (مناطق یک تا پنج) و مناطق نیمه جنوبی (۹ تا ۲۲) است. پیش از این و در جریان ورود بازار مسکن شهر تهران به دوره پساجهش در سال۱۴۰۰، تورم مسکن این دو گروه منطقه تقریبا با هم برابر شده بود؛ هم‌اکنون اما آمارها نشان می‌دهد، میزان یا سرعت رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران از سال قبل از جهش، بیش از تورم مسکن مناطق نیمه شمالی تهران بوده است. با بررسی این موضوع، دلایل سبقت تورم مناطق جنوبی از مناطق شمالی شهر تهران در تورم آپارتمان‌ها را رمزگشایی کرده ایم.

روند تورم مسکن دو نیمه تهران

بعد از شروع دوره اخیر جهش قیمت مسکن در شهر تهران از ابتدای۹۷ و افزایش سرعت رشد قیمت در مناطق واقع در نیمه شمالی پایتخت نسبت به مناطق نیمه جنوبی تهران، از سال۹۸ تورم مسکن در مناطق جنوبی نیز شدت بیشتری به خود گرفت. اما در نهایت از ابتدای۱۴۰۱ و بعد از گذشت چند ماه از شروع فاز بازتنظیم قیمتی بین بازار مسکن دو نیمه شمالی وجنوبی شهر تهران، در ابتدای سال۱۴۰۱، میزان رشد قیمت مسکن میان این دو گروه از مناطق تقریبا یکسان شد.

برآوردهای آماری نشان می‌دهد، از ابتدای سال۹۶ یعنی یک‌سال قبل از شروع جهش در بازار مسکن شهر تهران تا خرداد۱۴۰۱، متوسط قیمت مسکن در مناطق شمالی شهر تهران معادل ۷۷۰درصد ودر مناطق جنوبی پایتخت حول‌وحوش ۷۸۰درصد افزایش یافت. این موضوع به معنای تورم نسبتا برابر (با فاصله بسیار اندک) بین این دو گروه از مناطق از سال قبل از جهش قیمت تا یک‌سال بعد از ورود بازار مسکن به دوره پساجهش ملکی است. این در حالی است که از ابتدای۹۶ تا اوایل سال۹۹ که هنوز بازار مسکن در فازجهش قیمتی قرار داشت، قیمت مسکن در مناطق شمالی تهران با سرعت بیشتری نسبت به قیمت مسکن در مناطق جنوبی رشد کرده بود. در فاصله ابتدای۹۶ تا پایان۹۹ متوسط قیمت مسکن در مناطق یک تا پنج شهر تهران معادل ۶۰۰ درصد یعنی ۷برابر و در مناطق جنوبی (۹ تا ۲۲) حول‌وحوش ۵۳۰درصد یعنی حول‌وحوش ۶برابر رشد کرده بود. اما هر چه بازار ملک در فازپساجهش در سال۱۴۰۰ پیشروی کرد، میزان رشد قیمت مسکن بین این دو گروه از مناطق به یکدیگر نزدیک شد و در ابتدای۱۴۰۱ تقریبا سرعت رشد قیمت در مناطق شمالی با مناطق جنوبی برابر شد.

روایت ۵ سال و ۵ ماه تورم ملکی

برآوردها با استناد به آمارهای رسمی نشان می‌دهد میزان رشد (چند برابری) قیمت مسکن در جنوب شهر تهران براساس «تورم ۵ سال و ۵ ماه» یعنی درست از مقطعی که رشد قیمت شروع شد تا مقطع زمانی فعلی، از میزان رشد قیمت در شمال شهر، سبقت معنادار گرفته است. از ابتدای سال۹۶ یعنی یک‌سال قبل از شروع جهش قیمت در بازار مسکن تا پایان مرداد امسال، میانگین قیمت مسکن در شمال تهران (مناطق یک تا پنج)، معادل ۸۳۰درصد رشد کرده است. این میزان رشد قیمت در مناطق جنوبی معادل ۸۹۰درصد بوده است. یعنی در این بازه زمانی، متوسط قیمت مسکن در ۵ منطقه اول شهر تهران (واقع در نیمه شمالی پایتخت)، حول‌وحوش ۹برابر اما متوسط قیمت مسکن در مناطق جنوبی (مناطق ۹ تا ۲۲) حول و حوش ۱۰برابر رشد کرده است. این نسبت در سال۹۹، در شکل سبقت تورم مسکن مناطق شمالی از مناطق جنوبی تهران، معکوس بود.

اما هم‌اکنون شرایط بازار مسکن مناطق تهران به لحاظ تورم دو نیمه شمالی وجنوبی، نشان‌دهنده سبقت بلندمدت تورم مسکن مناطق جنوبی از مناطق شمالی در دوره اخیر جهش قیمت در بازار املاک شهر تهران است. این سبقت تورمی در بازار مسکن مناطق جنوبی از مناطق شمالی در حالی در رمزگشایی از آمارهای رسمی از سرعت رشد قیمت مسکن در دو گروه مناطق شهر تهران رصد می‌شود که ابتدای امسال، تحت تاثیر «ثبات نسبی قیمت در ۱۴۰۰ و کاهش قیمت واقعی مسکن»، تورم مسکن دو نیمه تقریبا با هم یکسان شده بود و بازار مسکن ۲۲منطقه، «تنظیم رابطه» شد. یعنی بعد از یک دوره سبقت تورم مناطق شمالی از مناطق جنوبی و افزایش فاصله متعارف قیمتی بین این دو گروه از مناطق شهر تهران، سرعت رشد قیمت در مناطق جنوبی افزایش یافت و در ابتدای۱۴۰۱، تورم مناطق جنوبی و مناطق شمالی تقریبا با هم برابر شد. اما در مردادماه، بعد از ماه‌ها ثبت تورم ماهانه بالاتر در بازار مسکن مناطق جنوبی پایتخت نسبت به تورم مسکن مناطق شمالی به‌دلیل حرکت مناطق در فاز بازتنظیم قیمت، مناطق شمالی پرچمدار رشد قیمت شده و تورم این مناطق از تورم جنوب سبقت گرفت.

در واقع شرایطی که در میانه تابستان در بازار مسکن دو گروه مناطق شمالی و جنوبی رصد می‌شود، خود را در شکل به‌هم خوردن این تنظیم رابطه آن‌ ‌هم به شکل معکوس و متفاوت از ماه‌های قبل یعنی سبقت تورمی مناطق شمالی از مناطق جنوبی شهر تهران نشان داده است.

سبقت تورم نیمه‌شمالی در مرداد

مردادماه امسال بعد از ماه‌ها سبقت تورم مناطق جنوبی از تورم مسکن مناطق شمالی در مسیر احیای رابطه متعارف قیمتی بین دو گروه از مناطق، سرعت رشد قیمت آپارتمان‌ها در شمال شهر از جنوب شهر بیشتر شد. براساس اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران در مردادماه امسال به ۴۲میلیون و۷۳۰هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با تیرماه-ماه قبل- با افزایش ۵/ ۲درصدی همراه شد. آمارهای اعلام‌شده از سوی بانک مرکزی درخصوص تغییرات قیمت مسکن در مناطق ۲۲گانه شهر تهران نشان می‌دهد در شرایطی که متوسط قیمت مسکن در ۵منطقه اول شهر تهران ۵/ ۲درصد در مقایسه با تیرماه-تورم ماهانه- رشد داشته است، این میزان رشد در مناطق جنوبی-۹ تا ۲۲- معادل ۸/ ۱درصد بوده است. این موضوع به معنای سبقت تورم مناطق شمالی از تورم مسکن جنوب تهران در مردادماه و علامت بازگشت بازار از فاز تنظیم قیمت بین مناطق است.

مرداد ماه امسال، در حالی شرایط بازار مسکن به لحاظ مولفه‌های مختلف از جمله کاهش حجم معاملات خرید مسکن از یک سو وبازگشت بازار از فازبازتنظیم قیمت، با ماه‌های قبل متفاوت شد که این ماه در سایر بازارها به عنوان ماه ریزش بازارها شناخته می‌شود. در شرایطی که سرعت رشد قیمت مسکن یا تورم ماهانه مسکن شهر تهران در این ماه-مرداد ۱۴۰۱-در مقایسه با تیرماه به میزان محسوسی کاهش یافت در سایر بازارهای مهم اقتصادی مانند بازارمعاملات سهام، ارز و سکه بازدهی منفی به ثبت رسید. این موضوع تحت تاثیر پمپاژ اخبار امیدوارکننده از مذاکرات برجام، شرایط را در بازارهای اقتصادی از جمله بازار مسکن تغییر داد.

به دنبال ریزش بازدهی در بازارهای اقتصادی مهم و همچنین کاهش سرعت رشد قیمت در بازار مسکن شهر تهران، تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی نیز به میزان محسوسی کاهش یافت. مرداد ماه امسال حجم معاملات خرید واحدهای مسکونی در شهر تهران به‌طور کلی حول‌وحوش ۲۴درصد در مقایسه با خریدهای صورت‌گرفته از بازار مسکن ماه قبل از آن –تیر۱۴۰۱- کمتر شد. این در حالی است که بعد از ماه‌ها سبقت تورم مناطق جنوبی از شمالی و یکسان شدن سرعت رشد قیمت بین این دو گروه از مناطق، بار دیگر، تورم ماهانه مسکن مناطق شمالی، از مناطق جنوبی سبقت گرفت.

رمزگشایی بازگشت از «بازتنظیم»

بررسی‌ها درباره علت بازگشت بازار مسکن دو گروه مناطق شمالی وجنوبی شهر تهران از فازبازتنظیم قیمت وسبقت تورم مسکن شمال شهر از جنوب پایتخت در مردادماه نشان می‌دهد، اصلی‌ترین دلیل این موضوع به «تبعات سریال تورم مسکن» مربوط می‌شود. همزمان با شروع جهش و رشد شدید قیمت در مناطق شمالی شهر تهران در سال۹۷، به تدریج بخش قابل توجهی از تقاضای مصرفی به‌ویژه خانه‌اولی‌ها به‌دلیل تضعیف قدرت خرید ناچار به حرکت به سمت مناطق نیمه جنوبی و خرید از بازار مسکن این مناطق شدند. با گسترش دامنه جهش و ادامه رشد شدید قیمت در بازار مسکن، نه تنها خانه‌اولی‌ها به تدریج از بازار مسکن به حاشیه رانده شدند، بلکه سایر متقاضیان مصرفی در مقیاس قابل توجه مناطق جنوبی را به‌عنوان مقصد خریدهای خود انتخاب کردند.

این در حالی است که به تدریج و با ادامه جهش قیمت در بازار مسکن شهر تهران، متقاضیان سرمایه‌ای نیز به مناطق جنوبی و خرید آپارتمان از این محلات، تمایل پیدا کردند. در واقع در دوره جهش قیمت مسکن، عمده متقاضیان خرید خانه چه از گروه مصرفی و چه از گروه سرمایه‌ای، به سمت مناطق پایین شهر سوق پیدا کردند. افزایش معنادار سهم مناطق ۹تا۲۲ از کل معاملات مسکن شهر تهران از ۳۷درصد ابتدای ۹۶ به ۴۴درصد در سال۹۹ و ۴۱درصد در حال حاضر، علامت حرکت جریان تقاضای خرید مسکن از مناطق شمالی به جنوب شهر تهران است که باعث شده رشد قیمت‌های جنوب شهر، تندتر از مناطق شمالی شود و در نهایت تورم مناطق نیمه‌جنوبی پایتخت از تورم مناطق شمالی جلو بزند. در واقع آنچه باعث شد بعد از فاز بازتنظیم رابطه قیمت بین متوسط قیمت مسکن دو نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران، در نهایت میزان رشد قیمت در مناطق نیمه جنوبی از مناطق نیمه شمالی بیشتر شود، به افزایش تقاضای خرید خانه در مناطق جنوبی به دنبال وقوع جهش شدید، ادامه‌دار و چند ساله در بازار مسکن مربوط می‌شود.

از سال۹۸ ابتدا تقاضای مصرفی و سپس تقاضای سرمایه‌ای مناطق جنوبی شهر تهران را هدف قرار داده و تقاضای خرید مسکن در این مناطق را افزایش دادند. این مناطق که پیش از این محل خرید و فروش‌های آپارتمان‌های مصرفی عمدتا از سوی افراد بومی و قدیمی ساکن در محلات تهران قدیم بود، از سال۹۷ به بعد، مورد توجه خریداران مصرفی و سپس سرمایه‌گذاران ملکی مناطق نیمه شمالی تهران نیز واقع شد.

افزایش سهم تقاضای سرمایه‌ای

هرچند هنوز هم بخشی از خریدهای مصرفی مسکن در این مناطق متمرکز است و حجم خریدهای مصرفی از بازار مسکن مناطق و محلات نیمه‌جنوبی پایتخت، سهم قابل توجهی از خریدها از بازار معاملات این مناطق را به خود اختصاص می‌دهد، اما سهم تقاضای سرمایه‌ای در خرید مسکن از این مناطق در مقایسه با سال‌های قبل از شروع دوره اخیر جهش قیمت مسکن در برابر خریدهای مصرفی تقویت شده و به میزان قابل توجهی افزایش یافته است. در واقع این مناطق و این محلات که پیش‌تر ماهیت مصرفی برای تقاضای ملکی داشت، هم‌اکنون به یکی از اصلی‌ترین مقصدهای سرمایه‌گذاری ملکی نیز تبدیل شده است. به‌ویژه افرادی که قصد دارند این واحدها را برای میان‌مدت یا بلندمدت نگهداری کنند و در واقع سرمایه‌گذاران کوتاه‌مدت املاک مسکونی محسوب نمی‌شوند. این موضوع در واقع برآیند طولانی شدن و تداوم تورم ملکی است که قدرت خرید بسیاری از متقاضیان اعم از مصرفی و سرمایه‌گذار در نیمه شمالی تهران را کاهش داده و آنها را به بازار مسکن مناطق جنوب شهر سوق داده است. با این حال، مرداد امسال، بار دیگر تورم ماهانه مسکن در شمال شهر از تورم ماهانه جنوب شهر سبقت گرفت. هرچند هنوز هم – در بلندمدت- میزان رشد قیمت در جنوب بیش از شمال تهران بوده است.

انصرافی‌های بازار مسکن مرداد

بررسی‌ها درباره یک رویداد مهم دیگر بازار مسکن شهر تهران در مردادماه، محل و منبع کاهنده حجم معاملات در این ماه را معرفی می‌کند. تعداد معاملات خرید مسکن در شهر تهران در مردادماه نسبت به تیرماه۱۴۰۱ -تنها به فاصله یک‌ماه- در حالی ۲۴درصد افت کرده است که تحقیقات انجام‌شده نشان می‌دهد این میزان افت معاملات خرید در میانه تابستان بیش از آنکه از ناحیه خریدهای مصرفی صورت گرفته باشد، از جانب تقاضای سرمایه‌ای بوده است.

تحت تاثیر اخبار امیدوارکننده از روند مذاکرات برجام در مردادماه، ریزش بازارهای زودبازده مانند دلار و سکه و…، بخشی از سرمایه‌گذاران ملکی از این بازار خارج شدند. واسطه‌های بازار مسکن می‌گویند: بیشترین میزان خروج از بازار ملک که در نهایت خود را در شکل کاهش ۲۵درصدی حجم معاملات خرید واحدهای مسکونی در مردادماه نسبت به تیر۱۴۰۱ نشان داد از ناحیه تقاضای سرمایه‌ای بوده و تغییر چندان محسوسی در حجم اندک تقاضای مصرفی حاضر در بازار ملک دراین ماه صورت نگرفته است. هرچند هنوز هم وزن و سهم تقاضای سرمایه‌ای از تقاضای مصرفی در محلات مختلف شهر تهران بیشتر است و خانه‌اولی‌ها هم‌اکنون در میان سایر گروه‌های متقاضی خرید مسکن اعم از مصرفی و غیرمصرفی در اقلیت هستند.

بیشتر بخوانید:

۲۷۱ ۲۵۶