وضعیت اجاره‌داری در کشورهای همسایه / حق با مالک است یا مستاجر؟

با آغاز تیر ماه عملاً به فصل جابه جایی ها رسیدیم و مشکلات مستأجران بیشتر از گذشته به چشم می‌آید، با توجه غیرحرفه‌ای بودن بسیاری از بنگاه‌های مشاور املاک در ایران، مسئله واکاوی حقوقی موجر و مستأجر چندان مورد توجه قرار نگرفته و در کشور این مسئله به توافقات طرفین بستگی دارد اما در کشورهای دیگر جهان، حقوق یاد شده در بسترهای دقیق با ضمانت اجرایی دقیق‌تر مورد بهره‌برداری قرار می‌گیرد.

بر این اساس، حقوق موجر و مستأجر از جمله موضوعاتی است که در بازار اجاره و مدیریت آن بسیار توجه سیاستگذاران و برنامه‌ریزان است و به تجربه کشورهای همسایه درخصوص اجاره بها نگاهی می‌اندازیم.

تاجیکستان

در تاجیکستان مشاور املاک وجود ندارد و آگهی املاک در سایت‌ها دیده می‌شود، کرایه خانه‌ها معمولاً به صورت ماهانه است. اگر روزانه بخواهید، قیمت روزانه بالاتر است. همان خانه با اجاره ماهی ۳۵۰ دلار را بخواهید مثلاً برای ۱ هفته اجاره نمائید باید روزی ۲۰ تا ۳۰ دلار بدهید. تمام کرایه خانه همان اول گرفته می‌شود و قابل استرداد نیست. ضمناً هیچ پولی به عنوان رهن یا پیش گرفته نمی‌شود.سیستم گازرسانی این کشور به دلیل اختلاف با کشور ازبکستان به حالت تعلیق درآمده و گاز ندارد. بنابراین پخت و پز خانگی با گازهای برقی انجام می‌شود.

ارمنستان

جهت اجاره خانه در ارمنستان توجه به نکاتی چون موقعیت مکانی ملک، معامله با مؤسسات و دفاتر معتبر و همچنین واقف بودن بر مدت ساخت ملک بسیار حائز اهمیت است. افراد می‌بایست خانه‌ای را جهت سکونت انتخاب کنند که دارای شرایطی ایده آل برای رفت و آمد بوده و شخص کمترین هزینه را جهت حمل و نقل متحمل شود. همچنین با توجه به طبقه بندی املاک در شهرهای بزرگ چون ایروان به دو گونه نوساز و کمونیستی (قدیمی) شخص ملزم است اطلاعات دقیقی درخصوص سال ساخت ملک مورد نظر داشته باشد. ساختمان‌های نوساز دارای امنیت بالاتری بوده و همگی از امکاناتی چون آسانسور برخوردارند؛ قابل پیش بینی است که هزینه پرداختی برای آنها نیز به طبع بیشتر می‌باشد.

با توجه به میانگین درآمد در ارمنستان که حدود ۲۹۰ هزار درام است می‌توان چنین اظهار داشت که هزینه اجاره مسکن نسبت به کشورهایی چون ترکیه مقرون به صرفه بوده و بخش زیادی از درآمد فرد را شامل نمی‌شود. خرید و اجاره ملک در ارمنستان برای متقاضیان بین المللی مجاز بوده و هیچ تفاوتی در امر بازار مسکن میان اتباع این کشور و مهاجرین وجود ندارد. ذکر این نکته حائز اهمیت است که امکان اخذ اقامت ارمنستان تنها برای افرادی فراهم است که اقدام به خرید ملک در این کشور نمایند و اجاره مسکن چنین شرایطی را ایجاد نمی‌کند. هزینه ماهیانه اجاره یک آپارتمان تک خواب در شهرهایی نظیر وانادزور و گوریس ۱۱۰ هزار درا است. این قیمت در شهرهای بزرگ‌تر و مدرن تری چون ایروان ۱.۵ برابر بوده و حدود ۱۷۰۰۰۰ درام برآورد می‌شود.

امکان عقد قرارداد به صورت شفاهی در ارمنستان رایج نبوده و دو طرف می‌بایست ضوابط و موارد مورد توافق را به صورت کتبی یادداشت نمایند. به دلیل متداول بودن کلاهبرداری در این زمینه، پیشنهاد می‌کنیم جهت انعقاد قرارداد رسمی به سراغ مؤسسات معتبر حاضر در شهرهای مختلف ارمنستان بروید؛ ضوابط و قوانین ارمنستان در این زمینه پیچیده نمی‌باشد. اجاره بهای مسکن و مدت زمان توافق شده برای سکونت فرد دو نکته‌ای است که ذکر آنها الزامی است.

دبی

اجاره‌ی ویلا یا آپارتمان برای بسیاری از افراد ساکن در امارات، گزینه‌ی پیش‌فرض محسوب می‌شود. هنگامی که به امارات نقل مکان می‌کنید، یکی از اولین قدم‌ها پیدا کردن مکان مناسب برای زندگی بوده و برای بسیاری اولین گزینه اجاره کردن یک خانه است.

فردی که می‌خواهد در دبی خانه اجاره کند باید این قوانین را مطلع باشد.

۱) در صورت افزایش اجاره، صاحب خانه باید از ۳ ماه قبل این موضوع را به مستأجر اطلاع دهد.

۲) افزایش اجاره نمی‌تواند بیش از حد مجاز باشد؛ اجاره‌ها در بخش‌های مختلف دبی متفاوت است و مستأجر و صاحبخانه هر کدام می‌دانند شرایط اجاره چگونه است و براین اساس امکان تغییر بیش از اندازه اجاره بها وجود ندارد.

اگر صاحب‌خانه تصمیم بگیرد اجاره‌ی شما را بالا ببرد، نمی‌تواند مبلغ را بیش از حد تعیین‌شده توسط سازمان املاک دبی (DLD) افزایش دهد. این حد بسته به میانگین اجاره‌ی منطقه‌ی محل زندگی تعیین می‌شود و بدین ترتیب است:

اگر مبلغ اجاره‌ی کنونی ۲۱ تا ۳۰ درصد از میانگین اجاره‌ی واحدهای مشابه در منطقه کمتر باشد، صاحب‌خانه حق دارد در زمان تمدید قرارداد اجاره را تا ۱۰ درصد افزایش دهد.

اگر مبلغ اجاره‌ی کنونی ۳۱ تا ۴۰ درصد از میانگین اجاره‌ی واحدهای مشابه در منطقه کمتر باشد، صاحب‌خانه حق دارد در زمان تمدید قرارداد اجاره را تا ۱۵ درصد افزایش دهد.

اگر مبلغ اجاره‌ی کنونی بیش از ۴۰ درصد از میانگین اجاره‌ی واحدهای مشابه در منطقه کمتر باشد، صاحب‌خانه حق دارد در زمان تمدید قرارداد اجاره را تا ۲۰ درصد افزایش دهد.

۳) صاحب خانه حق ندارد به دلیل تأخیر در پرداخت اجاره، آب یا برق واحد را قطع کند

عدم پرداخت به‌موقع اجاره می‌تواند عواقب جدی از قبیل حکم تخلیه داشته باشد. اما با این حال صاحب‌خانه‌ی شما حق ندارد به این خاطر، آب یا برق واحد مسکونی را قطع کند. این موضوع به وضوح در قانون اجاره‌ی دبی ذکر شده و اگر صاحب‌خانه این قانون را زیر پا بگذارد، مستأجر حق دارد در مرکز اختلافات موجر و مستأجر تنظیم دادخواست کند تا صاحب‌خانه مجبور شود آب یا برق را دوباره وصل کند. هنگامی که دادخواست تنظیم شود، قاضی حکم را ظرف ۲۴ ساعت صادر خواهد کرد.

۴) حکم تخلیه در موارد خاصی باید از ۱۲ ماه قبل صادر شود

در دو مورد خاص، صاحب خانه به‌صورت قانونی متعهد است که از ۱۲ ماه قبل به مستأجر برای تخلیه اطلاع بدهد؛ تخلیه به دلیل بازسازی یا تعمیرات اساسی، و تخلیه به دلیل تخریب ملک.

۵) اجاره‌ی ثانوی (sublet) تأیید نشده می‌تواند منجر به تخلیه شود

در قانون اجاره‌ی دبی مواردی وجود دارد که صاحب‌خانه به‌طور قانونی اجازه‌ی تخلیه‌ی ملک را دارد. این موارد شامل وقتی می‌شوند که مستأجر تا ۳۰ روز بعد از اخطاریه اجاره معوقه را پرداخت نکند، مستأجر از ملک برای اهداف غیرقانونی یا مواردی که خلاف شرع و هنجار عمومی هستند استفاده کند یا مستأجر ملک را بدون تأیید صاحب‌خانه در اختیار مستأجر ثانویه بگذارد.

۶) پیش از نقل مکان به منطقه‌ی جدید، می‌توانید میانگین اجاره‌ی آن منطقه را بررسی کنید

اگر درحال نقل مکان به محله‌ی جدیدی هستید و می‌خواهید بدانید که قیمت مناسب و معقولی به شما پیشنهاد شده یا خیر، می‌توانید از طریق پلتفرم DXBinteract.com که اطلاعات تراکنش‌های ملکی سازمان املاک دبی را در اختیار شما می‌گذارد، از مبلغ اجاره‌های پیشین آن ملک مطلع شوید.

۷) قرارداد اجاره‌نامه (tenancy contract) با اجاری (Ejari) متفاوت است

با این که این دو اسم ممکن است برای یک منظور استفاده شوند، اما اجاره‌نامه صرفاً قراردادی است که با صاحب‌خانه‌ی خود امضا کرده‌اید، در حالی که اجاری به فرآیند ثبت این قرارداد در سازمان املاک دبی گفته می‌شود. برای ثبت اجاری باید اطلاعات زیر را اختیار داشته باشید: نام شرکت اجاره مسکن یا اطلاعات صاحب‌خانه از قبیل کپی پاسپورت، و مفاد قرارداد. هزینه‌ی ثبت در اجاری نیز به عهده‌ی مستاجر است.

۸) در صورت اختلاف با صاحب‌خانه، شکایت خود را در سازمان حل اختلافات میان موجر و مستأجر (RDSC) ثبت کنید

اگر بین صاحب خانه و مستأجر اختلافی پیش بیاید، می‌توانید شکایت خود را در سازمان حل اختلافات میان موجر و مستأجر (Rental Dispute Settlement Centre یا RDSC) ثبت کنید. این سازمان بر تمامی پرونده‌ی قضائی مرتبط با اجاره املاک در امارات نظارت دارد. RDSC تلاش خواهد کرد این اختلاف را به‌صورت مصالحه‌آمیز بین طرفین حل کند و این فرآیند ۱۵ روز زمان می‌برد.

۹) اگر از شما خواسته شد بیعانه یا key money بپردازید، رد کنید

هنگامی که برای اجاره‌ی یک ملک به توافق نزدیک شوید، بنگاه املاک ممکن است از شما بخواهد مبلغی را به عنوان بیعانه بپردازید تا جدیت شما به عنوان مشتری مشخص شود. در دبی به این مبلغ key money گفته می‌شود اما چنین کاری چارچوب قوانین نیست و درخواست بیعانه از سوی صاحب‌خانه، سازنده یا واسطه، خلاف قانون محسوب می‌شود.

ترکیه

اجاره بها در ترکیه ۱۲ قانون دارد که به شرح ذیر است

۱. در زمان اجاره ملک در ترکیه ودیعه پرداختی معمولاً به اندازه اجاره همان خانه به مدت دو ماه می‌باشد؛ این مبلغ باید در مراحل ابتدایی پرداخت شود.

۲. یکی از ملزومات اجاره خانه در این کشور، داشتن پاسپورت معتبر است. البته ارائه برگه درخواست اجازه اقامت ترکیه هم مورد قبول می‌باشد.

۳. حتماً باید در پرداخت اجاره، به موقع اقدام کنید. در ترکیه اجاره خانه هر ماه، اول همان ماه پرداخت می‌شود. هنگام پرداخت اجاره، دریافت رسید الزامی است.

۴. هنگام تنظیم قرارداد، حکم تخلیه مستأجر هم گرفته می شود .۵. قانونا در زمان افزایش مبلغ اجاره، بر اساس تورم همان سال حدوداً ۱۰ درصد همان مبلغ به آن افزوده می‌شود.

۶. زمانی که صاحب خانه و یا مستأجر، تصمیم به تخلیه زودتر می‌گیرند، باید حداقل از دو ماه قبل، به طرف دیگر قرارداد این موضوع را اعلام کنند

۷. اگر مستأجر بدون رضایت صاحبخانه به تخلیه ملک اقدام کند، مبلغ پرداخت شده اش بازگردانده نمی‌شود.

۸. پرداخت قبض‌های منزل بر عهده خود مستأجر بوده و صاحبخانه در قبال پرداخت قبوض و شارژ ساختمان هیچ مسئولیتی نخواهد داشت.

۹. در زمان اجاره، حتماً هر دو طرف قرارداد باید بالای سن قانونی (۱۸ سال) باشند.

۱۰. اگر خرابی ای در قبل از زمان اجاره وجود داشت، وظیفه مالک است تا آن را برطرف کند، اما اگر در زمان سکونت مستأجر به ملک خسارتی وارد شود، این مسئولیت مستأجر است تا آن را تعمیر کند.

۱۱. در زمان تحویل ملک به صاحبخانه، مستأجر باید همانطور که خانه را تحویل گرفته آن را تحویل دهد.

۱۲. در صورتی که مالک خواستار تخلیه ملکش باشد، باید برای این درخواست دلیل موجهی داشته باشد. در صورت شکایت همسایگان از مستأجر، مالک مجاز به تخلیه ملک خود می‌باشد.

قوانین بدون ساخت وساز مشکلی را حل نخواهد کرد

داوود بیگی نژاد، نایب رئیس اتحادیه مشاورین املاک در خصوص قانون اجاره بها در سایر کشورها گفت: در ترکیه و دبی در سالهای اخیر شاهد جهش ساخت وساز هستیم و در این کشورها بدون محدودیت می‌توان ملک خریداری کرد اما در ایران به اندازه نیاز متقاضیان واحد مسکونی وجود ندارد و این مسئله موجب بالارفتن قیمت مسکن شده است.

داوود بیگی نژاد خاطرنشان کرد: اکثر کشورهای دنیا مستأجر و مالک همدیگر را نمی‌بینند و در مدت اجاره با مشاورین املاک در ارتباط هستند و این امر مدیریت را به یک نفر سپردن است در حال حاضر در کشور ما دولت برنامه‌های خودش را دارد درصورتی که مشاورین املاک گفته اند که قانونی وضع شود که این مشاورین املاک باشند که در صنعت ساختمانی در راستای دولت حرکت کنند و بازار را به ثبات برساند.

وی در پایان بیان کرد: چند وقتی است که مسکن با متراژهای پایین وجود ندارد و با تولیئد می‌توان نیازهای مسکنی مردم را برطرف کرد.

با مداخله هیچ مشکلی حل نخواهد شد

هادی حق شناس، کارشناس اقتصادی در مقایسه اجاره بها در ایران و سایر کشورها گفت: قانون اجاره بها در کشورها متفاوت است یک کشور پول رهن می خواد یک کشور اجاره و دولت در این خصوص هیچ مداخله‌ای ندارد.

وی در ادامه افزود: در همین تهران نیز در برخی از مناطق اجاره‌های دلاری فرهنگ شده است و این هم یک نوع فرهنگ است که در برخی از مناطق پایتخت جا افتاده است اما در کل اقتصاد را نمی‌توان دستوری به جلو برد به طور مثال همان ترکیه وقتی نرخ بهره را دست کاری کرد با تورم بالا رو به رو شد و اقتصادش برهم ریخت در ایران هم اینگونه است اگر بخواهیم بخشی را مدیریت کنیم اقتصاد را برهم خواهیم ریخت.

وی در ادامه با مثالی افزود: وقتی مردم برای خودرو نمی‌توانند انتخاب کنند نمی‌توان بنزین را گران کرد ملک هم همینطور مردم باید توان انتخاب داشته باشند تا بازار کنترل شود اینکه قدرت انتخاب را از مردم بگیریم که قانون اقتصاد را برهم ریخته ایم.

با گرم شدن هوا بازار اجاره نیز طی روزهای آینده داغ‌تر می‌شود و بار دیگر خلأ قوانین جامع حقوق موجر و مستأجر بار دیگر به چشم خواهد آمد.

۲۱۷