رالی بیهوده صعودی قیمت و کاهش تقاضا در بازار مسکن

گزارش‌های بانک مرکزی از تحولات مسکن نیز حاکی است خانه‌هایی با متراژ کمتر از ۸۰ متر عموما بیشترین سهم از معاملات ماهانه را به خود اختصاص می‌دهند. اما آیا این گزاره به معنای نفوذ تورم در گروهی خاص از واحدهای مسکونی با متراژ کمتر است و در دوره‌های رشد قیمت، واحدهای بزرگ‌متراژ با تقاضا روبه‌رو نمی‌شوند؟

قیمت مسکن در سال‌های اخیر همواره صعودی بوده و گاه از نرخ تورم عمومی نیز پیشی گرفته است. همان‌گونه که به طور طبیعی انتظار می‌رود و بررسی‌ها هم آن را تایید می‌کند، در دوره‌هایی که نرخ مسکن نسبت به روند طبیعی تورم این بازار، افزایش بیشتری را تجربه می‌کند، متقاضیان واقعی بخش مسکن برای خرید واحدهای نقلی و کوچک‌متراژ، تمایل بیشتری نشان می‌دهند. واحدهایی که هم پول نقد کمتری لازم دارند و هم هزینه پایین‌تری برای دریافت و بازپرداخت تسهیلات به خریدار تحمیل می‌کنند.

این رویکرد متقاضیان اما به تدریج موجب رشد قیمت در حوزه واحدهای کوچک‌متراژ می‌شود و اندک‌اندک روند افزایش قیمت را به دیگر حوزه‌ها سرایت می‌دهد. به تدریج این روند به یک چرخه تورمی تبدیل می‌شود که با اهرم زیان‌باری به نام کمبود عرضه و به عبارت دیگر کمبود تولید، تقویت خواهد شد؛ تجربه‌ای که سال‌هاست در بازار مسکن ایران قابل مشاهده است.

رشد مسری قیمت

بیتالله ستاریان- کارشناس بازار مسکن- در گفت‌وگو با تجارت‌نیوز اظهار کرد: اینکه گروه‌هایی از املاک به طور مطلق تورم بالاتری نسبت به گروه‌های دیگر داشته باشند فرضیه‌ای نیست که به صورت دائمی رخ بدهد اما در مقاطعی ممکن است اینگونه باشد. مثلا در ماه‌هایی که مردم به بازار مسکن هجوم می‌آورند، ورود سرمایه از خانه‌های نقلی آغاز می‌شود.

وی افزود: این رفتار باعث افزایش قیمت در خانه‌های نقلی می‌شود و بعد از آن به واحدهای مسکونی بزرگتر هم سرایت می‌کند. ستاریان تاکید کرد: بر اساس اصول اقتصادی هیچگاه نمی‌توانیم بگوییم قیمت واحدهای مسکونی یک گروه افزایش زیادی داشته اما در گروه‌های دیگر اینگونه نبوده است! بلکه به صورت مقطعی این اتفاق می‌افتد تا زمانی که پول در بازار بچرخد و وارد واحدهای مسکونی بزرگتر و گران‌قیمت شود.

کمبود عرضه عامل اصلی تداوم تورم مسکن

این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: در حال حاضر مشکل اصلی ما مساله تولید است. از آنجا که نمی‌توانیم به اندازه کافی مسکن تولید کنیم و بسترسازی مناسبی هم برای چنین تولیدی که نیاز جامعه را مرتفع کند انجام نداده‌ایم، ناگزیر این چرخه تورمی باز هم تکرار می‌شود تا قیمت مسکن مانند روند ۵۰ سال گذشته پیشتاز بازارها باشد.

خانه گران‌تر می‌شود

ستاریان معتقد است روند رشد قیمت مسکن نه تنها در ماه‌های آینده که در سال آینده و سال‌های بعد از آن هم ادامه خواهد یافت. وی با اشاره به وضعیت رکودی بازار عنوان کرد: بازار مسکن این دوره‌های رکودی را همواره تجربه کرده و بعد به دوره رونق رسیده است. این کارشناس بازار مسکن گفت: این روندهای رکودی همرمان با افزایش قیمت‌ها به دلیل آن است که تولید مسکن مختصر است اما تقاضا بسیار بالاست. در واقع حجم متقاضیان با میزان عرضه اصلا مطابقت ندارد؛ تقاضای مطلق که مجموعه متقاضیان مسکن هستند می‌خواهند به شکلی وارد بازار مسکن شوند؛ وقتی به حدی می‌رسند که به‌عنوان متقاضی موثر شناخته ‌شوند (یعنی بتوانند خرید کنند) وارد بازار می‌شوند. در این مقطع با توجه به دو متغیر قیمت مسکن و کمبود عرضه، بخشی از این متقاضیان می‌توانند خرید کنند و برخی موفق نمی‌شوند و همین روند موجب میشود قیمت‌ها افزایشی شود.

ستاریان تشریح کرد: قیمت آنقدر بالا می‌رود که همین گروهی که تا کنون متقاضی موثر بوده‌اند به متقاضی مطلق تبدیل می‌شوند تا مدتی که تمامی کالاهای سرمای‌های خود اعم از فرش، طلا و خودرو را تبدیل به پول کنند و دوباره وارد بازار مسکن شوند. حالا مجددا یک گروه وارد بازار مسکن می‌شوند و باز هم همان روند تکرار می‌شود که طی آن یک عده می‌توانند خرید کنند و یک عده مجددا موفق نمی‌شوند و دلیل آن هم کمبود عرضه مسکن است. ستاریان معتقد است اگر به تعداد متقاضیان بازار مسکن، خانه برای عرضه وجود داشته باشد قاعدتا نباید در زمان ورود و خروج متقاضی، افزایش قیمت رقم بخورد. این کارشناس بازار مسکن گفت: در طول این روندها افزایش قیمت رخ می‌دهد و مجددا دوره‌های رکودی تکرار می‌شود. دوره‌ای که این تقاضای مطلق خود را تجهیز می کند تا دوباره وارد بازار شود که می‌تواند عموما از یک سال تا یک سال و نیم طول بکشد.

بیشتر بخوانید:

۲۱۷ ۴۶