دو پیام ملکی از ۳۰ مرکز رسید/ چرا قیمت مسکن پایین آمد؟

تازه‌ترین نبض بازار مسکن در شهرهای اصلی کشور، دو پیام ملکی از ۳۰ مرکز استان را مخابره می‌کند. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به داده‌ها و آمارهای مربوط به سامانه رهگیری مسکن که اخیرا از سوی معاون مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی در کلاب روزنامه دنیای‌اقتصاد در فضای مجازی اعلام شد، نشان می‌دهد که وضعیت فعلی بازار معاملات مسکن مراکز استان‌ها دست‌کم دو پیام مهم را به بازار ملک منعکس می‌کند که این دو پیام برای تحلیل و پیش‌بینی شرایط آتی بازار از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است. اخیرا در یکی از اتاق‌های کلاب دنیای‌اقتصاد در فضای مجازی و در اپلیکیشن کلاب‌هاوس که توسط گروه مسکن روزنامه دنیای‌اقتصاد برگزار شد، محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی با ارائه آمارهایی از وضعیت معاملات و قیمت کشوری مسکن، تحولات اخیر بازار ملک در مراکز استان‌ها را مورد بررسی قرار داد. تحلیل‌های دنیای‌اقتصاد با استناد به این آمارها که مربوط به تحولات قیمت و بازار معاملات مسکن در ۲۱ مرکز استان در فروردین‌ماه و ۳۰ مرکز استان (به استثنای شهرکرد مرکز استان چهارمحال و بختیاری) در زمستان و یک‌سال ۹۹ است، نشان‌دهنده بروز دو ویژگی مهم و البته متفاوت در بازار معاملات مسکن کشوری در مقایسه با گذشته است.

پیام اول که از بازار معاملات کشوری مسکن از آمارهای مربوط به تحولات قیمت مسکن در مراکز استان‌های کشور به بازار مخابره می‌شود مربوط به از بین رفتن فاصله زمانی بین سرایت تحولات بازار مسکن شهر تهران به بازار معاملات مسکن سایر مراکز استان‌هاست. در گذشته، معمولا تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران شامل تحولات قیمتی و تغییر در حجم معاملات خرید و فروش آپارتمان‌ها و واحدهای مسکونی با تاخیر زمانی حدود دو فصل به بازار مسکن مراکز استان‌ها و سایر شهرها سرایت می‌کرد اما رصد آمارهای رسمی نشان می‌دهد که این فاصله زمانی تقریبا از بین رفته است. بر این اساس، آمارها نشان می‌دهد که هم‌اکنون در همان فصلی که بازار معاملات مسکن شهر تهران با تغییر و تحول در قیمت مسکن مواجه شده است بازار معاملات مسکن سایر شهرها نیز از این تحولات اثر پذیرفته و با همان الگوی تغییر در سطح قیمت مسکن شهر تهران دچار تغییرات قیمتی شده است.

آمارها نشان می‌دهد نوسان قیمت مسکن در شهر تهران در سال ۹۹ در همان فصل متوجه بازار مسکن مراکز ۳۰ استان کشور نیز شده است و تقریبا همه مراکز استان‌ها دنباله‌رو تحولات قیمتی بازار مسکن شهر تهران و تحولات قیمتی مسکن در پایتخت بوده‌اند. بر این اساس، فاصله نرخ رشد قیمت یا تورم مسکن در تهران و کشور به حداقل رسیده و به میزان زیادی کاهش یافته است. پیام دوم که از تحولات قیمتی بازار مسکن مراکز استان‌ها مخابره می‌شود، مربوط به تغییر جهت سطح قیمت‌ها در بازار مسکن مراکز استان‌ها هم‌زمان با تغییر جهت سطح قیمت‌ها در بازار مسکن شهر تهران است.

سال گذشته در پی کاهش انتظارات تورمی و همچنین کاهش ریسک‌های غیراقتصادی از ابتدای زمستان قیمت مسکن تغییر جهت داد و این تغییر جهت در همان فصل در مراکز استان‌ها نیز مشاهده شد.

این موضوع هم در زمستان سال گذشته و هم در فروردین‌ امسال مشاهده ‌شد.

براساس داده‌های رسمی، میانگین قیمت مسکن در ۳۰ مرکز استان کشور در یک‌سال۹۹ معادل ۷۹ درصد افزایش یافت، این در حالی است که تورم مسکن سال ۹۹ برای شهر تهران معادل ۸۰ درصد رقم خورد. این موضوع نشان‌دهنده کاهش فاصله تورم مسکن بین تهران و مراکز استان‌ها است.

متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در مراکز استان‌های کشور (۳۰ مرکز استان کشور) در سال ۹۹ به ۱۲ میلیون و۹۰۰ هزار تومان رسید. این میزان در شهر تهران برابر با ۲۳ میلیون و۸۰۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع به ثبت رسیده است.

این آمارها مربوط به متوسط قیمت مسکن در ۳۰‌مرکز استان کشور است (به استثنای شهرکرد، مرکز استان چهارمحال‌وبختیاری که اطلاعات قیمتی آن در داده‌های رسمی ثبت‌شده موجود نیست).

آخرین آمار رسمی منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران درباره تحولات کشوری مسکن مربوط به تغییرات قیمت مسکن در همه شهرهای کشور اعم از مراکز استان‌ها و سایر شهرها (بالغ بر ۱۳۰۰ شهر کشور) در تابستان ۹۹ است. براساس این آمار متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در کل کشور ۷ میلیون و۱۰۰ هزار تومان بوده است.

آمارهای مربوط به تغییرات فصلی میانگین قیمت مسکن در هر فصل در سال ۹۹ در ۳۰ مرکز استان نشان می‌دهد که متوسط قیمت مسکن در بهار ۹۹ در مقایسه با زمستان ۹۸ در ۳۰ مرکز استان (به استثنای شهرکرد) معادل ۵/ ۱۸ درصد افزایش یافته بود. این میزان در تابستان به ۱۳ درصد، در پاییز به ۷/ ۱۴ درصد و در زمستان به ۶ درصد رسید. همچنین تورم فصلی مسکن در این مراکز استان‌ها در فروردین‌ماه امسال معادل ۶/ ۳ درصد رقم خورد.

این آمارها نشان‌دهنده تبعیت بازار معاملات کشوری مسکن از بازار معاملات مسکن تهران است.

آمارها نشان می‌دهد در حالی که از ابتدای زمستان سال گذشته تحت تاثیر کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و همچنین کاهش انتظارات تورمی، سرعت رشد قیمت مسکن در شهر تهران کاهش یافت و حتی در یکی دو ماه تورم منفی در بازار خرید و فروش آپارتمان تجربه شد، بازار معاملات کشوری نیز در این مراکز استان‌ها از تحولات قیمتی مسکن در پایتخت تبعیت کرده است، یعنی از همان زمستان ۹۹ که انتظارات تورمی کاهش یافت و ریسک‌های غیراقتصادی کم شد و سطح قیمت‌ها در بازار مسکن تهران با تغییراتی همراه شد، همین رویداد در بازار معاملات مسکن ۳۰ مرکز استان به‌عنوان شهرهای اصلی کشور نیز رقم خورد.

در واقع از ابتدای زمستان سال گذشته همان انتظاراتی که در بازار مسکن شهر تهران منجر به تغییر جهت قیمت فروش آپارتمان در بازار شد، در بازار معاملات مسکن ۳۰ استان (به جز شهرکرد که داده‌های آن در اختیار نیست) نیز جهت تحولات قیمتی بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده و تغییر داد.

همچنین مقایسه تحولات قیمتی در بازار معاملات مسکن شهر تهران و۳۰ مرکز استان کشور در زمستان سال ۹۹ نشان می‌دهد تورم مسکن در شهرهای اصلی کشور تقریبا مانند و هم‌سطح تورم مسکن شهر تهران به ثبت رسیده است. تورم مسکن شهر تهران در زمستان سال گذشته در مقایسه با زمستان ۹۸ به ۹۳ درصد رسید. این در حالی است که این میزان (تورم مسکن در زمستان ۹۹ نسبت به زمستان ۹۸) در ۳۰ مرکز استان معادل ۸۷ درصد و بسیار نزدیک به تورم مسکن تهران در زمستان سال گذشته است. در کنار این آمارها که منعکس‌کننده هم‌جهت‌شدن تحولات قیمتی مسکن در شهرهای اصلی کشور با تحولات قیمتی مسکن در پایتخت است، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه وشهرسازی با استناد به آمارهای سامانه رهگیری مسکن تغییرات تورم ملک در فروردین ماه در ۲۱ مرکز استان کشور را نیز اعلام کرد. تغییرات قیمت و تورم مسکن در این شهرها در فروردین‌ماه نیز منعکس‌کننده همان دو پیام مخابره شده از بازار معاملات کشور در سال ۹۹ است. براساس این آمار میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در ۲۱ مرکز استان کشور، فروردین ماه امسال به ۱۶ میلیون و۹۵۰ هزار تومان رسید. این میزان در شهر تهران معادل ۲۹ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بوده است.

در این آمارها به دلیل کم‌بودن تعداد معاملات ثبت‌شده مسکن، عدم‌ثبت معاملات انجام شده در سامانه رهگیری یا عدم انجام معامله خرید مسکن به دلیل نیمه‌تعطیل بودن فروردین‌ماه، اطلاعات مربوط به قیمت مسکن در ۱۰ مرکز استان کشور شامل شهرهای شهرکرد، بیرجند، اهواز، سمنان، زاهدان، سنندج، کرمان، یاسوج، خرم‌آباد و یزد لحاظ نشده است. آمارها نشان می‌دهد تورم ماهانه فروردین در ۲۱ مرکز استان که اطلاعات مربوط به قیمت معاملات مسکن آنها در سامانه رهگیری مسکن به ثبت رسیده است معادل ۶/ ۳ درصد بوده است. این در حالی است که این میزان در شهر تهران کاهش ۱/ ۳درصدی را نشان می‌دهد.

اگرچه تورم ماهانه مسکن شهر تهران در فروردین ماه منفی و تورم ماهانه مسکن ۲۱ مرکز استان کشور به‌طور میانگین در این ماه مثبت شده است اما تورم ماهانه مسکن تقریبا در همه کلان‌شهرهای مهم کشور در این ماه منفی بوده و از روند تورم ماهانه مسکن شهر تهران تبعیت کرده است. آمارها نشان می‌دهد، میانگین قیمت مسکن در اصفهان در فروردین‌ماه‌۱۴۰۰ در مقایسه با اسفند ۹۹ معادل ۱۰ درصد کاهش داشته است که این میزان سه برابر ریزش تورم مسکن در مقایسه با ریزش تورم مسکن شهر تهران محسوب می‌شود. در کرج نیز متوسط قیمت مسکن در فروردین‌ماه ۱۴۰۰ در مقایسه با اسفند ۹۹ معادل‌۳‌درصد (برابر با تهران) کاهش یافت. این میزان کاهش در کلان‌شهر شیراز نیز برابر با افت ۹ درصدی قیمت مسکن در فروردین‌۱۴۰۰ در مقایسه با اسفند ۹۹ بوده است. متوسط قیمت مسکن در کلان‌شهر قم نیز در این بازه زمانی (فروردین ۱۴۰۰ در مقایسه با اسفند۹۹) با کاهش ۷درصدی همراه شده است. در تبریز اما متوسط قیمت مسکن در این بازه زمانی ۳ درصد رشد کرده است. در کلان‌شهر مشهد میانگین قیمت مسکن در فروردین ۱۴۰۰ در مقایسه با اسفند ۹۹ بدون تغییر بوده است. این آمارها نشان می‌دهد در حالی‌که مراکز استان‌ها و کلان‌شهرها را می‌توان به‌عنوان لیدر تحولات قیمت مسکن سایر شهرها در هر استان معرفی کرد، عمده کلان‌شهرهای مهم در کشور در فروردین‌ماه تورم ماهانه منفی را در بازار مسکن تجربه کرده‌اند. این روند مشابه همان روندی است که در این بازه زمانی در بازار معاملات مسکن شهر تهران تجربه شد. کارشناسان و فعالان بازار مسکن در این زمینه و در تشریح دلایل کاهش قیمت و تغییر جهت تورم ماهانه مسکن در کلان‌شهر تهران و عمده کلان‌شهرهای کشور دو سناریوی متفاوت را مطرح می‌کنند که یک سناریو نزدیکی بیشتری با واقعیت دارد. اولین سناریو آن است که برخی از کارشناسان معتقدند علت ثبت تورم منفی در بازار معاملات مسکن شهر تهران و عمده کلان‌شهرها در فروردین‌ماه در مقایسه با اسفند ۹۹ به نیمه‌تعطیل بودن بازار مسکن در این ماه برمی‌گردد. به‌طور طبیعی هر سال به علت تعطیلی دوهفته‌ای بازار مسکن در فروردین ماه تورم منفی در این بازار رقم می‌خورد و بنابراین شرایطی که در بازار مسکن شهر تهران و سایر کلان‌شهرها در اولین ماه از سال ۱۴۰۰ به لحاظ ثبت تورم ماهانه منفی تجربه شد، امری طبیعی است. با این حال، درستی  این سناریو به این دلیل که در برخی از سال‌ها سطح قیمت وتورم مسکن در فروردین ماه درمقایسه با ماه قبل-اسفند سال قبل- روند افزایشی داشته از احتمال کمتری برخوردار است. گروه دیگری از کارشناسان با توضیح این مطلب که در برخی از سال‌ها در فروردین ماه شاهد افزایش قیمت مسکن یا ثبات قیمت‌ها بوده‌ایم این نظریه یا سناریو را رد می‌کنند. به اعتقاد آنها کاهش نرخ ارز از یک‌سو و همچنین کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و امیدواری نسبت به آینده به دلیل برگزاری نشست‌های وین برای احیای برجام در فروردین منجر به افت تورم ماهانه مسکن در فروردین ‌در پایتخت و سایر شهرهای اصلی شده است. در واقع تغییر رفتار خریدارها و فروشنده‌های مسکن در این ماه تحت‌تاثیر تغییر انتظارات، تغییر جهت تورم مسکن در این شهرها را موجب شده است.

۲۲۳۲۲۵