تاثیر مالیات بر املاک بر قیمت خانه در چین / بازار اجاره رونق پیدا می‌کند؟

هوشمند نیوز – اکرم شعبانی؛ به گزارش اکونومیست چین به جای دنبال کردن این رویکرد، در عوض به یک تعلل کننده ترسو در مالیات بر املاک و مستغلات به ویژه دارایی‌های ساخته شده بر روی زمین در مقایسه با خود زمین تبدیل شده است. این کشور در سال ۲۰۰۳ برای نخستین بار مالیات مکرر بر ارزش دارایی‌ها را معرفی کرد و آن را به صورت یک طرح آزمایشی نیمه کاره در شهرهای شانگهای و چونگ چینگ در سال ۲۰۱۱ اجرایی کرد. این مالیات در برنامه پنج ساله قانون‌گذاری کنگره ملی خلق (NPC) – پارلمان چین در سال ۲۰۱۵ گنجانده شد اما برنامه‌ها در همین سطح متوقف شد. به نظر می‌رسد مخالفت‌های ریشه‌دار از جمله توسط بسیاری از مقامات که ترجیح می‌دهند اموال خود را اعلام نکنند، چه رسد به پرداخت مالیات بر آنها، در مقابل اصلاحات مانع ایجاد کرد. 

اما شی جین پینگ رییس‌جمهوری چین در ماه آگوست، حمایت خود را از مالیات بر دارایی به عنوان بخشی از کمپین خود برای محدود کردن ثروت بیش از حد و ترویج «موفقیت مشترک» اعلام کرد و در بیست و سوم اکتبر کنگره ملی خلق بدون اشاره به زمان و مکان مشخص اعلام کرد که طرح‌های آزمایشی به شهرهای جدید هم گسترش خواهند یافت.

چنین مالیاتی به شدت مورد نیاز است. چین پول زیادی بابت مالیات بر درآمدهای شخصی جمع آوری نمی‌کند و از همین رو این مالیات به راحتی قابل اجتناب است. مالیات‌های غیرمستقیم از جمله مالیات بر ارزش افزوده عایدی دارند اما پسرفت محسوب می‌شوند. دولت‌های محلی نیز فاقد منبع درآمد پایدار هستند و از همین رو شدیدا به فروش زمین و پرداختی‌های دولت مرکزی، متکی هستند. اگرچه چین انواع مالیات‌های مربوط به دارایی را از جمله مالیات بر خرید زمین اعمال می‌کند، این مالیات‌ها بیشتر بر ساخت و ساز و تجارت املاک و مستغلات اعمال می‌شود تا تملک آن. از آنجایی که بازار املاک چین پخته‌تر می‌شود و اقتصاد آن فراتر از توسعه شهری سرسام آور حرکت می‌کند، ساخت و فروش املاک عایدی کمتری دارد. 

این مالیات همچنین می‌تواند برخی از انحرافات مدل اقتصادی چین را بهبود ببخشد. بر اساس نظرسنجی مالی خانوار چین به رهبری لی گان از دانشگاه ای‌اندام تگزاس، حدود یک پنجم مسکن شهری چین در سال ۲۰۱۷ خالی بوده است. مالیات بر دارایی، خرید خانه دوم و سوم و خالی نگه داشتن آن با امید به گران‌تر شدن را پرهزینه‌تر می‌کند. بنابراین انگیزه سفته‌بازی را کاهش داده و بازار توسعه نیافته اجاره در چین را تقویت می‌کند. 

اما مالیات بر دارایی هم محبوبیت نخواهد داشت. همانطور که جی روزنگارد از دانشگاه هاروارد معتقد است: «این همان مالیاتی است که هیچکس آن را دوست ندارد». این مالیات‌ها به صورت مستقیم در چک حقوقی یا قیمت محصول نمایان نمی‌شوند. پرداخت‌ها می‌تواند یکجا، آشکار و آزاردهنده باشد به خصوص اگر مالیات دهنده شک داشته باشد که بروکرات‌ها این پول را به خوبی خرج می‌کنند. از آنجایی که قیمت ملک نسبت به درآمدها پیشروی داشته، بسیاری از صاحبان خانه ممکن است «از نظر دارایی غنی» اما «از دیدگاه نقدینگی فقیر» باشند. به عنوان مثال در سال ۲۰۱۹، مالیات بر دارایی ۱.۲ درصد بیش از ۱۰ درصد از درآمد قابل تصرف ساکنان شهری را در برمی‌گرفت. 

برخی از مردم نگران آن هستند که مالیات به بازار آسیب بزند، اگرچه این مساله بعید به نظر می‌رسد و مدتی طول می‌کشد تا درآمد واقعی جمع‌آوری شود. مالیات تنها اهرمی نیست که سیاست‌گذاران می‌توانند از آن استفاده کنند. شهرهای چین موانع و عوامل بازدارنده دیگری را برای خرید ملک تحمیل می‌کنند که از جمله آنها می‌توان به پیش‌پرداخت‌های سنگین، محدودیت خرید آپارتمان اضافی و قوانینی که خریداران را ملزم به نشان دادن سابقه مشارکت‌های محلی در تامین اجتماعی می‌کند، اشاره کرد. اگر قرار باشد مالیات بر دارایی بیش از حد بر بازار سنگینی کند، این اقدامات احتیاطی قابل کاهش است. 

اما خطر بزرگتر آن است که مالیات نتواند در کنترل سفته‌بازی چندان موثر باشد، نه اینکه تاثیر بیش از حد بگذارد. بر اساس مطالعه‌ای که در سال ۲۰۱۵ توسط زایکائو دو و لین جانگ از دانشگاه امور مالی و اقتصاد چنگدو انجام شد، مالیات چونگ چینگ که عمدتا از املاک مجزا و گران قیمت اخذ می‌شود و ۱۰۰ متر مربع اول فضا را معاف می‌کند، قیمت‌ها را نسبت به آنچه که پیشتر بود، ۲.۵ درصد در سال کاهش داد، اما قیمت‌ها همچنان به صورت متوسط افزایش یافت. این در حالی است که مالیات شانگهای هیچ تاثیری بر قیمت‌ها نداشته است. 

پیشرفت و تعلل

برای دلپذیرتر کردن این داستان، مالیات آزمایشی چونگ چینگ و شانگهای هم ناچیز و هم پیچیده بود. به نظر می‌رسد شهرهای آزمایشی جدید باید طراحی درست‌تری برای اجرای این طرح‌ها داشته باشند. رفع هر گونه نقص، پیچیدگی یا معافیت‌های نادرست ممکن است در آینده سخت‌تر از اکنون باشد. روزنگارد همچنین اشاره کرده است که اندونزی تصمیم گرفت مالیات موثر بر دارایی خود را در سطح ناچیز ۰.۱ درصد حفظ کند در حالی که اطلاعات بهتری در مورد مالکیت و ارزش املاک جمع آوری کرد. با این حال حتی پس از بهبود داده‌های در دسترس، افزایش نرخ‌ها دشوار بود. مالیات بر دارایی بریتانیا در دهه ۱۹۸۰ بر اساس ارزش‌های اجاره‌ای بود که نابهنگام انجام می‌شد. اما دولت چندان تمایلی برای به روزرسانی آنها نداشت و به جای آن یک مالیات سرانه برقرار کرد. انتاریوی کانادا هم به مدت ۳۰ سال در مورد اصلاح مالیات بر دارایی‌ها صحبت می‌کرد تا اینکه در نهایت در سال ۱۹۹۸ همانطور که توسط ریچارد برد و انید اسلاک از دانشگاه تورنتو در مورد آن توضیح داده بودند، اجرا شد.

سان یات سن امیدوار بود که شروع دیرهنگام چین در مدرن‌سازی اقتصادی به این کشور کمک کند تا از برخی اشتباهات کشورهای پیشرفته که با آن روبرو شده‌اند، جلوگیری کند. شروع دیرتر چین در مالیات بر دارایی، نمونه‌های بیشتری برای اجتناب از اجرایی کردن آن فراهم کرده است.